新加坡住房政策大反转：15个月等待期取消，组屋市场再迎新机遇？

新加坡住房政策最近出现了一项重要调整。

从2026年7月28日起，私人住宅业主购买非补贴HDB转售组屋，不再需要等待15个月。

这项规定最早于2022年9月推出。

当时，新加坡二手组屋市场快速升温。部分私人住宅业主出售公寓后，带着较充足的资金进入组屋市场，增加了普通家庭的购房压力。

因此，政府规定：私人住宅业主卖房后，必须等待15个月，才能购买没有政府补贴的二手组屋。

如今，HDB转售价格已经连续两个季度小幅回落，市场逐渐稳定，政府认为这项临时措施已经完成任务，决定将其取消。

对准备“卖公寓、换组屋”的家庭来说，这是一项实质性利好。他们不必先租房过渡15个月，可以更顺畅地完成换房。

不过，新政策并不适用于所有组屋。

如果买家希望申请政府购房补贴、使用HDB住房贷款，或者购买BTO新组屋及新建执行共管公寓EC，通常仍需要在出售私人住宅后等待30个月。

更重要的是，这次政策调整主要影响新加坡公民和符合条件的永久居民，并不意味着外国人现在可以自由购买组屋。

01、外国人能在新加坡买什么房？

HDB组屋是新加坡的公共住房，购房资格主要面向新加坡公民和符合特定条件的永久居民。

普通外国人一般不能以个人身份直接购买组屋，可选择的主要是私人公寓。至于有地住宅，包括普通洋房和被称为GCB的优质洋房，外国人通常需要获得政府批准。

除了房产类型受限，外国人在新加坡买住宅还要面对一笔很高的额外买方印花税，也就是ABSD。

目前，外国人购买任何住宅，通常需要缴纳相当于房价60%的ABSD。

例如，一套价值200万新币的私人公寓，仅ABSD就可能达到120万新币，还不包括普通买方印花税、律师费及其他交易成本。

如果未来取得新加坡永久居民身份，购买第一套住宅的ABSD通常为5%。同样一套200万新币的住宅，两种身份的ABSD可能相差约110万新币。

这也是为什么很多中国家庭来到新加坡后，即使资金充足，也会先租房。

他们需要时间确定工作地点、孩子学校、适合居住的区域，以及是否会长期留在新加坡。

与此同时，也可以等待身份和家庭规划更加明确，再决定是否买房。

02、中国名人都在哪里买房？

过去，不少中国明星和企业家曾被报道在新加坡购置房产。

据CNA Luxury报道，功夫明星李连杰于2009年以约1980万新币，购入武吉知马Binjai Park的一套洋房。该区域靠近传统名校区，是新加坡知名高端住宅区之一。

不过，关于李连杰的新加坡公民身份，媒体多年来有不同说法，本人并未公开确认。

演员成龙也曾被报道在乌节路The Orchard Residences持有房产。这类位于市中心的私人公寓，是外国买家相对容易购买的住宅类型。

海底捞创始人张勇的案例则更能说明身份的重要性。

张勇后来成为新加坡公民，并于2016年以约2700万新币购入植物园附近Gallop Road的一套优质洋房。

其家人后来也在附近购入价值约4200万新币的房产。

优质洋房原则上主要面向新加坡公民。

因此，名人能够购买某类豪宅，并不只是因为有钱，还可能与其公民身份和购房资格有关。

英国亿万富豪詹姆斯·戴森的经历也很有代表性。

他曾于2019年以约7380万新币买下丹戎巴葛Wallich Residence的一套三层顶层公寓，但一年多后据报道以约6200万新币出售。

仅从买卖价格看，差额约1180万新币，还没有计算其他交易费用。

这个案例说明，即使是亿万富豪，也无法完全避开房地产的时机和价格风险。

有钱不等于要马上买

新加坡最新取消15个月等待期，方便的是符合条件的本地家庭，并没有放宽外国人的组屋购买资格。

对于中国客户来说，真正需要关注的仍然是三个问题：

自己能买什么、需要缴多少税，以及是否已经确定长期留在新加坡。

因此，很多高净值人士来到新加坡先租房，并不是因为买不起，而是因为在这里，身份决定可以买什么，税费决定值不值得买，生活规划则决定应该在哪里买。

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