加拿大居民与非居民购房有什么区别？

有一些在加拿大以外的朋友以及已经居住在加拿大但没有获得加拿大居民身份的朋友想在加拿大房地产，或想在加拿大以自己的名义给亲属，子女买房，但是由于对加拿大当地的房产法律，银行贷款以及税收条例不太了解，于是会产生这样的疑问：外国人可以在加拿大买房吗？

答案是可以的，外国人同样可以在加拿大置业;另外也有很多人有这样的疑问：如果人在加拿大，然而在没有获得加拿大居民身份的情况下，能否获得按揭贷款？答案也是可以的！身在加拿大的非居民在加拿大买房，可以申请到银行的按揭贷款，而且利率与本地居民一样。（非居民包括持有工作签证、学习签证，以及访问签证的申请人，例如，留学生，在加拿大有合法工作许可的非居民，以及来加拿大进行商务访问的游客。）

国外风景

简单来说，持有加拿大公民身份或永久居民身份的人，在买房卖房的意义上来讲是居民，其它的都是非居民。有的朋友可能听说过税务居民和非税务居民，在这里简单阐述一下：税务居民不一定是居民，年满18周岁的非居民在加拿大居住超过183天就可以申请临时税号成为税务居民。这点对留留学生很重要，不仅在留学期间可以退税，也便于将来留下来有个沿袭的税务记录。

那么外国人和当地人买房，有什么不同呢？以及需要注意哪些问题？牵涉到那些税务和法律问题？以下笔者将从4个不同的方面给大家介绍非加拿大居民房地产应密切关注的要素。

一．为什么要在加拿大购置地产？

- 在加拿大长期求学，其后有可能申請居留者；

- 拿工作簽証 (Working Visa) 工作，其后可申請居留者；

- 有意移民加拿大者；

- 有意送孩子到加拿大求学者；

- 有意投资加拿大房地产者，等等。

鉴于以上原因，加拿大正日益成为许多海外人士购置地产的首选国家。

二．加拿大政府对于非加拿大居民购置房地产有什么规定？

根据加拿大联邦政府 « 公民法 » ，非加拿大居民亦能够购置、拥有和出售房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大居民或公民相同。然而该法律也赋予了各省权力以对非公民与非居民，或由其控制的公司和社团购置土地进行限制。

在魁北克省， « 外国侨民房地产法 » 给予非加国公民拥有或出售房地产的权利。但是，按照« 外省公司管理法 » ，在魁北克省以外司法管辖区内组建的公司必须取得许可后方能在魁北克省购置、拥有或转让房地产，不过这样的许可证比较容易获得。

三．非加拿大居民在加拿大购置房地产的贷款事宜

1. 外国人需要在加拿大开立银行账户。既然是贷款买房，就要每月付月供款，没有银行账户，就没法支付贷款本息。很多朋友打电话询问，中国大陆的朋友希望在加拿大置业，但从来没有来过加拿大，是否可以贷款买房。虽然加拿大各大主要商业银行在中国都设有分行或办事处，可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活，才可以用于支付。

2. 外国人不能在加拿大有不良信用记录。很多留学或工作的加拿大非居民，在加拿大已经学习和工作了多年，如果已经造成了不良信用记录，则按揭贷款申请很难成功。外国人可以在加拿大没有信用记录，但不能有不良记录。例如，访问签证的加拿大非居民，在加拿大境内并没有信用记录，这种情况是可以申请到按揭贷款的，可如果有不良信用记录，就很难申请了。因此，无论是否是加拿大居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

3. 外国人需要有足够的首付款。非加拿大居民可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，但款比例通常比加拿大居民高。持有工作签证，有收入的非居民是例外，此类申请人多可以申请到房价90%的按揭贷款。没有收入的非居民最多可能申请到房价65%的按揭贷款。加拿大的金融体制是高度商业化的，每个商业银行或非银行金融机构的贷款政策都不尽相同.

4. 外国人可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。很多朋友询问，如果持有访问签证来加拿大，看中了房产并签署买房合同之后，签证到期了，必须离境时，能否委托在加拿大的朋友完成买房和贷款交易。答案是可以的。委托第三方交收房产，需要在律师行见证下签署POWER OF ATTORNEY(POA),《委托授权书》。重要的是找到同意通过委托授权书签署贷款文件的银行，此类银行并不多，使同意，银行对交易的细节也会有比较严格的要求。因此，持访问签证来加拿大购房的外国人在离境之前搞清楚银行的相关要求，以及交易过程中的注意事项。

5. 外国人需要做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，有两个重要环节需要从银行账户中支取款项，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付款余款。一些持有访问签证的购房者，无法在加拿大滞留至房产交收，因此需要事先做好与银行的约定，以便在需要支付款项时顺利完成交易。

四.非居民加拿大房地产的具体实施

非居民可以通过好多种方法在加拿大购置房地产：本人可以在加拿大实地考察时购买看中的房地产；或签署授权书委托在加亲友或有经验的房地产经纪代为购买；通过具有加拿大居民身份的子女或亲友来购买；或非居民和加拿大居民共同购买（让成年后的留学生子女首先成为加拿大税务居民）；可通过加拿大公司来购买或可通过加拿大房地产信托基金（REITS）。当然，我们在购买房地产时要把握好时间安排。从看好房子，签好合同，到交房，如果不用贷款，快也要10天左右的时间，一般情况下，是30天，60天或90交房，时间是从合同生效日起计算。

那么，如果当事人，看好房子，等不到交房，要离开加拿大，则要在当事人离开加拿大之前，和被委托人到当地律师事务所，签署POA《委托协议书》，委托分为一般委托和有限委托两种方式，前者，被委托人可以代委托人办理任何事宜，权力较大。后者，受托人只能办理与房产交易有关的事宜，权力有限。签署委托书后，受托人可代委托人办理房子的交接事宜，如交定金，一次看房，交付余款，拿钥匙以及跟律师签署有关文件等等。在卖房的时候会涉及税务问题，当地人售房，如果是自住房，盈利部分并不需缴税；外国人则不同，卖房时须交纳的保证金给税务当局，房屋售出，盈利部分的税务结清，再退还该保证金，盈利部分，参照所得税率征税，一般在30-40%不等。

说到这里，就要谈一下居民和非居民的自住房以及增值税了。

俗话说的好，搞不懂税务的投资者不是好的投资者。

★★★★居民VS非居民的自住房★★★★

先说一下居民与非居民在主要自住房上的区别：居民的主要自住房不用交增值税，居民的投资房与非居民的投资房相同，要么交资本增值税，要么交收入税。下面我们详细叙述：

居民的主要自住房：

居民可以在同一时间段内拥有多套房产用于自住，但只能定义其中一套为主要自住房。举个例子来说：张三有ABCD四套房，张三一家常年大部分时间住在A房（超过6个月零一天），其它房均作为度假自用。因此A房是张三的主要自住房，这个房将来卖出时的增值部分不用交税。

主要自住房（PrincipalResidence）有以下四个要求：

1）必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓、移动房屋等多种能居住的单元）；

2）房子必须用于自住，并且居住时间超过6个月零一天。

3）必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；

4）面积有限制；一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。

1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

加拿大政府对于主要自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。如果你不好运被政府认定是非主要自住房，你也可以向政府申明是主要自住房，只要您提出的理由证据充分，也是有机会的。

非居民的主要自住房

非居民如果买了房子来自住，在2017年4月20日以前还相对简单，只要有增值，就要交资本增值税。计算方法将与居民的投资房的资本增值税一起叙述。

2017年4月20日以后，在安省的金马蹄区买房的非居民要交额外房价15%的外国人投机税（简称NRST）这是个什么情况？

什么是金马蹄？围绕安大略湖前沿的区域，形状有如马蹄，是重要的经济区。

1，哪些人需要交15%NRST？（加拿大只有温哥华，多伦多需要交此税，卡尔加里没有）

总的来说：个人不是加拿大国籍，也不是加拿大永久居民，外国公司在安省的金马蹄地区购置民用住宅，需要交纳15%海外投机税。具体就是：外国人（不是加拿大公民或加拿大居民）或外国公司；以及 taxable trustee牵扯到外国人的信托注册，无论外国人是注册在产权上受信托人，还是外国人是信托受益人都要交NRST。例如４个买家，各占２５％产权，其中一个人是外国人占25%的产权，但是税则需要按１００％交税。

2，哪些人可以豁免？

外国人已经取得移民局的安省移民提名的NOMINEE人士、难民可以豁免。外国人的配偶是加拿大公民，永久居民，或安省移民提名的NOMINEE，或难民，并用于作他们的主要自住场所，则此外国人豁免。任何以上这些人士与不具备以上条件的人士（外国人）联名购买，不管外国人占多少股分，都要交100%的NRST。

3，哪些人可以退税？

从购房之日算起４年内成为加拿大公民或居民者；

全日制学生在校两年或以上的大专、大学留学生；

合法的全职工作一年或以上的工签人士。

政府会将将您的税退还并付利息，但要求所购房屋必须是主要居所，并且是他/她及配偶独自拥有。强调：留学生购房不能与父母一起注册产权，否则没得退税。

4、外国人买哪 些物业可以不用交NRST？

民用出租屋7个单位及以上、农场、商业及工业用地都可以免除NRST。 如果是民用和商业或农场混合型的，则只缴纳民用的部分。但购买这类物业，贷款通常是比较难拿到的。

★★★★居民VS非居民的增值税★★★★

前面已经说过，居民的主要自住房不用交增值税，而非居民的要交，而且居民的投资房与非居民的投资房相同，都要交纳资本增值税或收入税。我们先说说什么情况是资本增值税，什么情况下是收入税：以投资为目的的动机应交增值税，以运作生意为目的的就交收入税。

在增值税及收入税的界定方面存在模糊区间。加拿大税务局的主要考量还是看购入者的动机。如果买来出租几年后卖掉，应该会被视作交增值税，增长部分的一半计入当年收入纳税，同时房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。如果买来翻建然后很快卖掉，则视作生意，增长部分全部当作收入计税。这期间的差别是你的纯利前者有一半先装进钱包，另一半计入当年收入纳税，而后者则全部计入当年收入纳税，如果当事人收入较高，通常会是25%与50%的税赋差别。不管是资本增值还是收入计税，您的支出是可以扣除的，卖房所花费的经纪费用也是可以扣除的。

明白了这个道理，居民的投资房与非居民的自住房或投资房的计算税法是相同的，最多就是25%。租金也是在减除支出后计入自己当年的收入，按税档交税。不同的是：居民可以先拿钱后交税，而非居民则要预扣最大税率，待税务局清算后才退回多扣除的费用，具体操作请咨询专业会计人士。

★★★★居民VS非居民购买楼花★★★★

居民与非居民购买楼花除了前面叙述的差别，就是都要交HST (消费税，税率多伦多为13％，温哥华12%，卡尔加里5%）。开发商通常给出的价格已经包含HST，但不包括可以退还的HST。所以买了楼花到了交接时有四种处理方法：

１、购买的楼花用于自用（principalresidence），包括父母、子女等居住，价格就会是开发商给的价格，您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。 

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，原价部份前面已经说过，卖家一事实上要交HST。接手的下家也同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

我们这里说的HST并不是房价的13%，而是按以下方法计算的：楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35×5%×36%=$6300。关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返$24000。

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