什么是香港房地产信托基金？
香港房地产投资信托基金（H-REITs）是集体投资计划的一种，透过集中投资于可带来收入的香港及/或海外房地产项目。H-REITs很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构，以信托计划为投资实体，由房地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。直到2005年11月H-REITs才推出了第一只房地产基金（领汇 REITs）。香港在领汇房地产投资信托后成功上市的两个月内，有两家H-REIT上市。
在颁布《守则》的10年间，只有10宗H-REITs产品上市，大幅落后于全球乃至亚洲其他REIT市场的增长。在当时，H-REITs未能充分体现其深厚增长潜力主要原因是H-REIT制度的相对局限，特别是税务等政策激励机制的缺乏。立法初期，从缺乏税收激励措施到投资限制和收购障碍，H-REIT面临着比新加坡和马来西亚等市场更为严峻的发展前景，新加坡和马来西亚等国家通过对发行人和物业业主的监管改革，积极地引导本国REITs市场的发展。
伴随着全球金融业的快速变化，投资人财富的也在快速增长，金融产品的需求不断多样化。为了迎合亚洲不断增长的退休储蓄资金及其他新兴市场投资需求，香港政府意识到必须加强其自身优势。过往的历史也表明，在大多数国家的REITs制度中，监管变革和税收激励是开发市场潜力的有效工具。
在过去的15年里，香港多次修订REITs法规，以配合全球及区域市场变化和国际规范，确保其作为国际资产管理中心和未来全球房地产投资信托基金上市资本中心的地位。同时，也意图通过这些改革有效的增加香港的就业人数，协助香港经济增长。
1、H-REITs发展历程
2005年
香港房地产投资信托基金守则的修订解除了H-REIT所持资产的地域限制。这一变化有助于将跨境资产纳入H-REIT体系。2005年12月21日，中国内地第一家赴港上市的越秀REITs在香港联交所正式挂牌上市，上市基金单位10亿个，向公众募集资金17.9亿港元，受到投资者的热烈欢迎。
2011年
Huixian REIT（汇贤产业信托，港交所：87001）的上市也标志着H-REIT的发展走出了重要一步，汇贤产业信托是李嘉诚名下长江实业分拆的房地产信托基金，亦是香港首只以人民币计价在香港交易所上市的产品。
2014年
香港证监会宣布就修订《房地产投资信托基金守则》展开公众咨询，建议允许REITs投资发展中物业或从事物业发展活动，以及允许REITs投资金融工具，目的是增加REITs灵活性，以跟进新加坡REITs迅猛的发展态势。
然而，H-REIT市场并未因此过度活跃，香港目前拥有10支REITs，总资产超4000亿港元，以商场、写字楼、酒店为主。H-RElTs在扩张方面也不积极，只有少数H-REITs从其发起人那里获得了特定的资产。除香港和中国大陆资产外，香港市场对其他海外资产上市的吸引力较低。
2、H-REITs的监管要求与结构
作为许多世界级房地产开发商所在地和亚洲金融中心的香港，拥有蓬勃发展的房地产投资信托市场的所有基础条件。鉴于亚太地区房地产市场的爆炸式增长，养老基金等投资者对资产证券化产品的迫切需求，亚洲REITs市场还拥有在未来数十年内实现稳定增长的良好预期，香港房地产投资信托（H-REITs）将是许多市场投资者的重要投资选择之一。
a受托人，即托管方受托人是为REITs单位持有人代持REIT资产，并有责任监督REIT管理人的运作，并确保REIT管理人管理行为符合信托契约规定和相关法律。信托契约是REIT管理人与受托人之间达成的协议，用以规范REIT在法律上的组织和管理方式。它详细规范了REIT管理人和受托人的权利和义务，以及REIT单位持有人的权益。受托人（通常是银行或其子公司）根据房地产投资信托基础资产价值的百分比支付费用。
b管理人External management（外部管理）外部管理模式在香港最为常见。REIT的资产由外部REIT管理人管理，该管理人负责执行所有管理职责，例如运营、融资和物业管理。投资者在信托中购买REIT单位，这些单位独立于REIT管理人进行交易，REIT管理人可以是上市公司也可以是非上市公司。相应的，REIT管理人可以收取管理费，其中包括基本费用和绩效费用，通常基于净收入、净资产价值、REIT的相对份额/单位价格及其他可以参考绩效基准。
Internal management（内部管理）
在内部管理的REIT中，REIT持有资产，且成立相应管理公司并聘请管理人。该结构下，REIT单位持有人拥有REIT单位，也持有REIT管理公司，而受托人和REIT管理人的独立职能与外部管理的房地产投资信托基金保持相同。
c发起人发起人在亚太REIT市场中发挥着重要作用。发起人是在REIT上市时将其房产剥离给REIT以回笼资金的实体企业。发起人通常是房地产行业的从业者，例如房产物业持有人、房地产开发商或基金管理人等。 尽管将其物业剥离入REIT，但发起人通常会在REIT中保留大量股权，从而对其物业的基础现金流量产生重大控制权和利息。尽管REIT是一个完全独立的上市实体，但由于REIT管理人和物业经理通常是发起人的子公司，因此发起人通常也会影响甚至控制REIT的运作。
d高流动性和多样化与相对缺乏流动性且需要资金占用比例较高的直接投资房地产相比，REIT为投资者提供了较低的准入门槛和较高的市场流动性。现在，投资者普遍认为REIT是购买房产和投资房地产相关股票之外的最佳投资选择之一，REIT将使他们能够分散投资风险，并从房地产市场的增长中收益。 e回报相对高，风险相对较低投资者将受益于REIT相对稳定的现金流，H-REITs具有较高的分红比例，该分红比例（90%）是REIT的法规要求，也是REIT对税收要求的激励。REIT的管理通常是保守的，是由专业经理人管理的低比例负债和高质量的房地产资产组合。投资者，特别是那些寻求低风险和中等风险的年金式表现的投资者，相比于政府债券和股票，REIT因相对具吸引力的收益更受欢迎。
3、H-REITs持有中国内地物业情况
截至2017年10月，香港及新加坡共有15支REITs持有位于中国大陆的物业，其中新加坡10支，香港则有5支，包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金，相当于香港全部上市REITs中有一半持有中国大陆物业。
截至2017年10月，H-REITs持有22处中国大陆物业。在地域分布上，H-REITs 持有的大陆物业中55%位于一线城市，位于二线城市的占41%；业态方面，H-REITs 持有物业业态较为单一，集中在办公、零售、酒店及综合体，并没有涉及服务式公寓及工业物流物业。其中酒店占比达41%，共计9处独立酒店，含开元产业投资信托基金持有的6 处及汇贤产业信托持有的3处（指独立酒店，不包括综合体中的酒店）。香港REITs 在大陆持有的综合体数量达5处，包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2 处。
过去12个月REITs分派收益率表现来看，相对于股价而言，新加坡REITs所发放的股息最高，香港REITs次之，日本REITs则在三者中最低：H-REITs的分派收益率为5.6%，较新加坡低0.7个百分点，较日本高4.6个百分点。H-REITs的吸引力值得期待。
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