加拿大移民须知：多伦多温哥华两大房地产分析
多伦多和温哥华堪称加拿大最热门的两大房地产市场，随着2017年来外的各项新政以来，房地产市场应声冷却，刚刚过去的三个月，大多伦多地区的房屋销售活动开始愈发活跃，而温哥华房地产市场则在继续挣扎。
虽然温哥华和多伦多两大城市都面临类似的问题，海外买家税，贷款压力测试，银行贷款利率上涨，楼市库存量短缺。不过目前的形式看来，多伦多房地产市场的表现比温哥华的房地产市场略胜一筹。
2018年BC省房地产市场的整体行业不容乐观，房屋贷款利率上升，抵押贷款资格要求以及贷款政策更为严格，这些因素将会加大购房压力。鉴于过去几年房价快速上涨，目前来看这些不利因素对BC省房地产市场的影响可能会再继续持续一段时间。
温哥华和多伦多房地产市场的表现为什么会不同？
Scotiabank高级经济学家Marc Desormeaux认为，两大房地产市场的表现不同背后有几个深层次原因。即使8月份加拿大房地产协会的数据显示，大温哥华地区的房屋销售正在趋于稳定，但是房屋销售活动仍远低于去年同期水平。
为了进一步了解影响秋季房地产市场的因素，Desormeaux用五个图表，比较和对比两个市场的销售情况。
1- 多伦多的房屋销售数量远高于温哥华房地产市场
从去年至今，Desormeaux跟踪了温哥华和多伦多房屋销售情况，着重研究了2017年春季安大略省政府实施海外买家税和BC省2018年推出最新住房法规之后房地产市场的变化比较。
2017年初，当政府推出海外买家新政时，多伦多房屋的销售数量应声下跌 ，2017年年底当多伦多的房屋销售数量有所反弹的时候，政府在2018年初又推出史上最严厉贷款压力测试，多伦多的房屋销售数量再调头下降，直到今年春夏季，人们逐渐适应各项政策对多伦多对多伦多房地产市场的变化，销售数量再次上扬。
虽然多伦多受到银行加息，贷款审核更严，以及外国买家税三项政策导致楼市放缓，但是目前来看，需求正在释放，买卖活动正在逐步增加，也许在不久的将来，多伦多房地产市场依旧会面临上涨态势。
因此温哥华房屋销售在过去几个月大幅下滑，但多伦多的房屋销售连续三个月上升。许多经济学家已经注意到大多伦多地区房地产市场已经适应2017年生效的外国买家税以及2018年史上最严厉压力测试的影响，而BC省雪上加霜又出台了一些打压房地产市场的政策。
BC省政府出台最严政策打击楼市：
1. 外国买家物业转让税由15%调升至20%；
2. 首次引入投机税，今年税率将定于房屋估价的0.5%，而明年则调升至2%；
3. 市值在300万加元以上部分的房屋转让税将从3%增加至5%；
4. BC省政府强制登记公寓楼花买家的档案；
5. 杜绝影子房东：BC省正在跟踪房屋的实际受益业主。土地登记注册部门（Land Title and Survey Authority）会收集更多房屋转让的信息。
这五项政策，再加上加息和贷款收紧，无疑对温哥华的楼市是一次重击。
2-房屋销售和就业之间可能存在相关性
过去一年Desormeaux追踪了多伦多和温哥华总就业人数为3个月变化平均值。
人口就业比率反映在住房销售最为明显，多伦多就业率相对持平，而温哥华就业数月来一直在下降，家庭收入通常与购房活动有关，买家在认为自己的收入安全时更有可能进入市场。这也是温哥华房地产市场的又一利空因素。
温哥华和多伦多虽然都是世界最适合居住的城市，也是中国新移民最为集中的两大城市，但是就业率却大不相同。
温哥华港每年与全球近白个国家进行贸易交易，金额高达几百亿加元，因此温哥华进出口贸易是特别活跃的，BC省的林木业和采矿业也相当发达，软件开发、生物科技、电影业、餐饮业等行业的发展也相当蓬勃。
但是温哥华就业行业贫乏，产业和企业的规模较小，竞争激烈，工作机会有限，虽然金融贸易和服务行业发达，但是失业率却高居不下。
多伦多却不同，作为加拿大经济中心，多伦多近年来一直是加拿大境内经济增长最迅速的城市，多伦多与对岸的美国城市芝加哥类似，是经济较为多元化的城市，拥有先进制造业部门，还有知识密集型服务业部门。多伦多是工作机会最多和最好的城市，收入也不低。不断的人口增长，为各行各业提供了很多机会，因此职业率并不高。
3- 人口增长有助于房屋销售
Desormeaux追踪了过去18年中阿尔伯塔省，BC省，安大略省和魁北克省的省移民数量比较。
阿尔伯塔省，安大略省和魁北克省的移民数量近几年有所上升，而BC省的移民数量却有所下降。BC省昂贵的房屋价格可能会减少国际移民，进而影响房屋销售数量。
加拿大各省的经济发展状况无疑对新移民的地理分布有主要影响。新移民落地人多伦多的就业人口在不断增加，因为也吸引更多的移民居住再多伦多。安省行业众多的就业机会也吸引更多移民涌入。BC省包括住房在内的生活成本之高，可能是本省对新移民吸引力下降的原因。新移民自然会选择远离对自身经济状况难以负担的地区。
4- 房地产市场对BC省经济增长的贡献较小
Desormeaux跟踪了在过去的18年里，房地产市场对经济增涨的影响。
虽然加拿大的石油、农业、制造业、矿业等，都是加拿大经济的支柱产业，但是房地产却是支撑加拿大GDP的最主要支柱。其实房地产是世界上很多国家国内生产总值（GDP）数字增长背后的重要因素。房地产行业对加拿大经济的重要性也不可小觑。
根据加拿大统计局（Statistics Canada）的数字，房地产及其相关的衍生行业，现在占加拿大总GDP的约五分之一。石油的价格暴跌，到目前为止都并没有完全恢复。制造业也因多种因素陷入麻烦，例如来自国外的竞争。制造业在经济危机之后的年份中趋于平缓。而根据加拿大统计局出示的按行业划分的国内生产总值增幅表，房地产行业与加拿大的其它经济支柱相比，增长速度更快，成熟度更高。
以前房地产市场仍占BC省经济增长的大部分，但在过去两年中，房屋开始略有放缓，因此对BC省经济增长的贡献再逐渐减少。
5- 高科技也许是温哥华房地产市场的救命稻草
Desormeaux追踪了在过去18年中，BC省，魁北克省，安大略省和加拿大其他地区的科技行业就业情况。
一不小心！温哥华或将成为 “北方硅谷”， 大型知名科技企业纷纷进驻温哥华，温哥华不仅是一个世界宜居之所，亦成为科技人工作落脚的好地方。在众多大城市中，温哥华是开办科技公司最便宜的地方。温哥华与西雅图、旧金山、美国科技重镇硅谷在同一个时区，时间差上没有障碍。科技人本来就喜欢追求闲适、优雅、绿化的生活方式，温哥华堪称是北美中最具典范的城市。对手中赚着大把钞票的高科技人才来说，能搭配好山好水的环境，正是人生两全其美的选择。但在BC省政府的规划中，整个BC省都是科技中心，除了温哥华外，维多利亚、基隆那、鲁珀特王子港等城市，都是发展科技业的好地方。
BC省今年其他行业就业放缓或收缩，但是高科技行业却一枝独秀，继续扩张。高科技行业的高就业率和高薪资水平，大大增加了BC省的家庭收入，同时增长住房需求，也将间接拉高房价。
温哥华房价真的在这场风暴中从此走向下跌通道了吗？
温哥华房地产市场房价连月下跌。8月温哥华房屋交易去年同比暴跌36.6%，各个类型的房屋售价也持续下跌。
SnapStats Publishing Company的独立数据报告显示中位数价格，7月份温哥华西区独立式住宅的价格在一年内下降了26%，从380万降至280万。在西温哥华，独立屋房价已从2017年12月的360万下跌至250万，跌幅超过30%。
《经济学人》自1970年代以来，一直都有发表全球20个国家的房价数据。《经济学人》在专门分析了全球房价数据之后，得出结论“加拿大的房地产被高估了56%。温哥华房价在过去一年上升12.3%，在过去五年上升60.4%，按照当地房地产实际价格和长远税后家庭收入中位数计算，温哥华房价的被高估了65%。
根据它们的分析，具体的前五排名如下：
第一名：中国香港房价被高估了94%。
第二名：新西兰奥克兰房价被高估了75%。
第三名：法国巴黎房价被高估了70%。
第四名：比利时布鲁塞尔房价被高估了67%。
第五名：加拿大温哥华房价被高估了65%。
据了解，温哥华在2016年8月实施外国买家税后，房价市场迅速降温，2017年初才有所回稳，2018年政府收紧房贷政策，外国买家税也从15%调升至20%。从过去几个月看，温哥华房价市场销售数量年同比下降，价格年同比上升，但走势平稳。未来几年，大温地区楼市也许会持续不温不火的样子，稳中微升。
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