价租齐涨的西班牙楼市回暖是机遇还是假象？

1、价租齐涨！西班牙楼市回暖？

西班牙房产市场在2008年金融危机中遭受打击，房价一蹶不振。但自2013年9月西班牙政府颁布购房移民政策起，西班牙房产市场也就逐渐走了出低谷。

最近几年，伴随着购房移民项目的顺利进行，西班牙房价也不断上涨。

根据西班牙房产估值局报告显示，2017年西班牙房价增幅为4.3%，每平米均价1532欧元。

尤其是进入2018年，西班牙房价再度大幅增长。根据跨国房产评估咨询公司TINSA以及西班牙房产门户网站Fotocasa的数据显示，截至2018年4月底，西班牙第一季度成品房（包括新房与二手房）房价增长了5.4%。

TINSA的数据指出，这是自2007年第三季度以来，西班牙房价均价增长最快且最高的一个季度。

这首先是由大城市推动的，而Fotocasa的数据调查进一步指出，截至2018年4月底，房价均价的月平均增长率达到了5%以上。

另据西班牙房屋租赁中介网站fotocasa的数据显示，2017年西班牙平均房租上涨8.9%，涨幅最大的加泰罗尼亚甚至达到10.3%，这也是西班牙房租连续4年上涨。

在加泰罗尼亚，2013年一个80平方米公寓的月租金平均为666欧元，2017年达991欧元，马德里公寓的月租金从724欧元上涨到916欧元。

CERE咨询公司近日发布的一份全球报告《Elinforme global Investor Intentions 2018》显示，马德里是继巴黎之后，位列全球第二大受欢迎的房地产投资目的地。

而在普华永道联合城市土地协会（Urban Land Institute）最近发布的的《2018年欧洲房地产新趋势》中，西班牙各大城市投资及开发前景均排名居前。

其中，马德里高居第5，巴塞罗那位列11。

2、西班牙房产市场概况

1全国房价概况

巴塞罗那是最先经历这一波房价上涨的城市，其次是马德里。首先，西班牙8月全国均价为789欧元/平米。

图为西班牙房价地图（数据来源：Fotocasa）

其中，作为首都的马德里和沿海大省的加泰罗尼亚房价明显高于其他地区。

1.马德里

马德里（Madrid），西班牙首都，全国第一大城市，全国经济、交通中心，马德里省首府。在历史上因战略位置重要而素有“欧洲之门”之称。

马德里是欧洲伟大的艺术中心。名胜古迹遍布全城，文化气息异常浓烈。

目前马德里房产市场交易非常活跃，8月均价为1451欧元/平米。

不仅房屋交易市场很大，出手很快，机会很多，甚至连房屋租赁的出租率也高，租金相对其他城市来说也比较高。

目前马德里的价格依然处在大爆发的阶段。曾经巴塞罗那房价上涨的热潮仿佛在马德里重演了，呈连续两位数增长。

根据Tinsa（西班牙房产统计网站）发布的最新数据，第二季度马德里的房屋价格上涨了18.9％，是整个国家房价涨幅最大的城市。

2.巴塞罗那

巴塞罗那位于伊比利亚半岛东北部，濒临地中海，是西班牙第二大城市，也是加泰罗尼亚自治区首府。

这个城市的气候是非常宜人的地中海气候，冬暖夏凉。巴塞罗那的大多数街道都是步行街，可以很好的让人们散步、购物、放松。

巴塞罗那公共交通体系发达，出门十分方便，生活在这个城市会有诸多的便利，这个城市还拥有众多让人垂涎三尺的美食。巴塞罗那几乎可以满足你的一切要求。

巴塞罗那曾作为房价增长的领头羊，近年价格迅猛增长，目前8月均价为1572欧元/平米。

但目前加泰罗尼亚房产市场已逐渐稳定，2018年4月至6月期间房价仅增长了6％。

但它始终是西班牙最珍贵的土地，在西班牙排名第一，且依然不断以细小的增势继续它的辉煌。

2房价趋势

马德里与巴塞罗那房价增长最快，增长率为年10%；紧随其后的是巴利阿里与加纳利，增长率也超过了年10%。

由于二手房的数量与需求最大，导致当下西班牙成品房交易中，二手房占了市场的绝大多数，几乎达到了90%的比重。

马德里、加泰罗尼亚、巴利阿里和加纳利这四个自治区是二手房房价增长率最高的四个地区，年增长率全部超过了10%。

总结一下，西班牙的房地产市场目前呈现三级分化的趋势：

1.大城市（比如马德里、巴塞罗那）和沿海城市的房价持续上涨；

2.中等城市的房价变动相对平稳； 

3.其它地区的房价继续下跌。

3、房价上涨原因

1旅游业井喷

随着西班牙成为仅次于美国的世界第二大旅游目的地国，旅游公寓的租售日渐火爆。

旅游业在井喷式增长也带动了餐饮和休闲服务业的发展。

但从四年前开始，西班牙每年以同比暴增数百万游客的节奏在急速增长，去年突破7000万大关，今年有望冲破朝8000万。

就连足球巨星梅西也早已把位于巴塞罗那Eixample城区Rostower大楼收归自己名下。

梅西为进军房地产投资业还特别组建了一个名为Rosotel的投资集团，专门负责酒店以及公寓方面的项目。

梅西花费3000万欧购买了巴塞罗那附近的一个名为MiM的四星级酒店。

该酒店位于距离巴塞罗那35公里的小镇锡切斯，坐落在索菲亚大街，离海滩非常近。

在旅游旺季期间，客房的价格达到每晚250到300欧元。

2外国投资者的追捧

房地产市场的投资收益凸显，远高于债券和股票，受到投资者的热捧，尤其是外国投资者在西班牙房地产市场占据了重要地位。

据注册协会（Colegio de Registradores）的最新数据表明，在2018年第一季度，外国投资者购房数量占西班牙房地产市场成交总数的13%，超过1.65万套。

图为2017年西班牙房产销售市场外籍购房者比例（数据来源：西班牙统计局）

不过尽管在西班牙买房置业的外籍投资者越来越多，但随着西班牙经济的进一步复苏，西班牙本土市场购买力不断提升，占有绝对优势。

其中，2017年西班牙本地的房产购买量占整体销售量的86.38%。

3开发商捂盘造供给不足

据价值评估协会（Sociedad deTasación）的住房调查报告显示，西班牙两大房地产市场，马德里和巴塞罗那，在近两年内的新房存量减少了90%。

还是受08年经济危机的影响，近十年来西班牙新房建设接近瘫痪状态，导致了市场上能出售的房屋创历史新低。

部分开发商预测未来几年房价会上升，等房价上升后再售出房屋，而这导致了新房供应更加短缺，这些开发商并不会把现有的新房全部售出，而是仅售出30%。

4经济形势略有好转

西班牙也受到金融危机的冲击，虽说影响并不是那么的严重，但至少也属于伤筋不动骨的地步。

西班牙过去三年的GDP增长在3%之上，是欧盟平均增速的双倍。

图为西班牙失业率（数据来源：Trading economics）

另外，近两年西班牙就业确实有好转，而在廉价促销住房的带动下，西班牙的家庭数量在重新增加，这些在拉动消费提高。

随着经济形势的好转，房产市场也逐步摆脱冰封的状态，交易活跃，房价也就稳步上涨。

4、楼市回暖只是假象？

表面上看，西班牙的房市开始回暖。但是，在这些漂亮的数据后面，掩盖着看不见的危机。

全国平均房价的上涨，无法掩饰某些地区房价继续下跌的事实；房产交易的增长，也无法掩盖房地产业吸收过半信贷资金的高危隐患。

西班牙房地产业真的回暖了吗？未必！平均房价的上涨是地产业形势改观的结果，只不过是楼市随市场供需变化的偶尔悸动罢了。

截止到2017年，西班牙地产业所获得的银行信贷资金占比为53.18%，虽然比起2007年最高峰的62.04%有所下降；

但地产业所占信贷资金比例依然超过了50%，依然是西班牙信贷领域最大的“债主”。

但是，令人担忧的是工业制造业的信贷资金比例依然只有8.2%。这个标志着西班牙生产能力的领域，依然没有吸引太多的资金进入。

西班牙地产业的资金流动和西班牙国债的快速上涨，依然失衡的资金配置，让西班牙3.2%的GDP增长率显得很苍白无力。

通过提振出口带来的GDP增长，并不能说明西班牙本国经济引擎的良性运转，透过平均房价上涨。

总之，西班牙经济离恢复正常还有很长一段路，而西班牙房地产要真正回暖，也不是仅靠房价上涨那么简单的。

5、个人建议

1.目前建议谨慎关注西班牙房产，毕竟是有过房产泡沫破裂历史的国家。

2.真正评估西班牙房地产行业健康与否，房产泡沫是否挤干净的指标，不是看房价和房产交易量，而是看房地产相关的产业链在西班牙金融系统信贷资金所占的比重。

因此，目前来看，西班牙楼市依然存在泡沫。

3.有兴趣投资的首选二手房，次选新房，谨慎期房。

虽然新房的质量都更好，但是也应该看到因为城市规划的原因，一些大都市如马德里，城内空间基本已经全部饱和，新房往往都位于郊外偏远的小镇上。

与此同时，二手房往往都在城内，而且很多都位于出租需求比较旺盛的商业区，因此利润空间较大。

另外一定要审慎期房。在签约规划中的楼盘或者是交纳定金前，一定要首先审查开发商的资质。

4.选房建议深入关注投资回报率的大城市。

图为西班牙2018年第2季度50省租赁市场的回报率（数据来源：西班牙房产估值局）

很明显，马德里和巴塞罗那等西班牙大城市依然是领头羊，房产回报率平均8.4%左右。

如果您对《价租齐涨的西班牙楼市回暖是机遇还是假象？》中的内容有任何疑问。

可以添加楹进集团顾问微信咨询。⬇⬇⬇