英国脱欧加剧房产投资连创新高

眼看3月29日脱欧谈判的大限将至，但至今英国和欧盟间却还没商量出一个双方满意的脱欧协议。再加上一次又一次无功而返的投票，越来越多的声音要求首相特蕾莎·梅将脱欧的最后起延长至5月23日。

针对部分议员要求延期脱欧的这一提议，教育大臣Damian Hinds表示延期脱欧只会增加商业的不确定性。

然而无论脱欧谈判进度如何，根据国际领军的房地产顾问机构CBRE的统计表明，伦敦稳居欧洲房地产投资的首选城市，“脱欧”非但没有影响房产投资者向伦敦大笔撒钱的热情，反而连创新高远远超出十年的平均水平。

2018年一年内，伦敦房产的投资总额达到306亿欧元(268亿英镑)，比10年平均至253亿欧元高了21%。与2017年相比，投资水平也增长了13%。

在伦敦豪宅投资方面，来自欧盟的买家对英国脱欧后的前景同样信心十足，成为最大的投资者。

欧洲主要城市房产投资总额

伦敦的最大竞争对手——巴黎，在去年也见证了投资总量的增长，达到235亿欧元，比其10年平均值高了46%，比2017年增长14%。

西班牙增长的经济也吸引了投资者的关注，从而将马德里的投资量推高至65亿欧元，这一水平比2017年高出69%，比10年平均值高86%。

总的来说，2018年欧洲的商业地产投资量创下了历史新高3120亿欧元，比2017年增长0.3%，意味着伦敦一个城市就占到了总市场的10%。

伦敦商业地产的几笔大宗交易包括中国香港长江实业集团(CK Asset Holdings)以10亿英镑的价格(约合104.9亿港币)，从英国地产巨头British Land和新加坡主权投资基金GIC手中买下伦敦金融城核心地段的大型写字楼5 Broadgate，以及

然而投资者对意大利经济的谨慎态度非常直接的反应到了投资量上。在米兰，投资量下滑了24%。据悉，意大利的债务负担相当于该国2017年国民生产总值的131.8%。

此外，柏林和阿姆斯特的投资量也出现下滑，但仍高于10年平均至。

UBS负责EMEA市场的Mark Gifford表示，这主要归结于市场中缺乏库存，而并非缺乏投资者需求。

就投资类别来看，2018年欧洲主要城市的投资以写字楼行业为主。去年伦敦的写字楼交易额高达210亿欧元。

与此同时，一个新兴的趋势非常值得关注。2018年欧洲的零售物业投资额首次超过住宅物业。高达500亿欧元的投资额巩固了其第二大投资品类的地位。而这一结果主要归功于资金对伦敦长租公寓(Build-to-Rent)产业的浓厚兴趣。

各行业投资额对比（2017vs2018）

低汇率吸引资金入场

脱欧公投至今不断走弱的英镑汇率成为伦敦吸引投资的关键因素，海外买家趁机抄底伦敦优质商业地产。Gifford认为，这些海外投资者似乎并不关心笼罩英国的脱欧迷雾，因为他们看重的是长期投资前景。

欧洲主要城市写字楼出租水平

横向对比欧洲的几个主要投资城市，2018年伦敦、马德里和阿姆斯特丹的写字楼租赁水平保持稳定，但CBRE预测，柏林、马德里和米兰将是今年租金增长的热点，预计分别为6%，6.3%和4.2%。而伦敦金融城租金增长预计为1.5%，伦敦西区则保持原有水平。

2019年租金增长预期

随着电子商务在欧洲的进一步繁荣，2018年中工业和物流物业投资量也随之增长。据英国国家统计局(ONS)的数据，2018年12月的圣诞销售季中，线上零售额占到了零售市场总份额的20%，同比去年增长13.9%。

阿姆斯特丹的工业物业投资量同比2017年增长了367%，西班牙的增幅也高达247%。而AEW的欧洲物流基金经理Rémy Vertupier表示，这一趋势仍将继续。Vertupier表示，阿姆斯特丹的大量土地供应刺激了潜在的发展。

M7的董事兼首席投资官David Ebbrell表示，对于空间的争夺正在推高租金和预期租金水平，反过来拖动了主要城市的投资活动和投资兴趣。此外，不断增长的电子商务行业正在与传统的工业物业用户(比如食品生产商，轻工业制造)进行竞争，需求也在不断增长。

去年的酒店及另类资产投资额也创下新高，分别为220亿欧元和210亿欧元。另类资产的快速增长主要受健康医疗资产的驱动。

尽管部分市场的投资水平同比前一年有所下滑，但总体来说欧洲几个主要城市另类资产投资额均高于10年平均值。

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