商业地产各种投资模式利弊分析

投资商业地产如今已经成为了流行趋势，从投资模式来看，我们常接触到的有三种：私募股权投资、直接投资和产业投资，不同模式的投资在投资理念、投资标的等方面也有区别。这篇文章我们着重谈一下直接投资与私募股权投资。

私募股权投资（Private Equity），是指投资于非上市股权，或者上市公司非公开交易股权的一种投资方式。投资人作为有限合伙人（LP）参与地产基金的投资，普通合伙人（GP）承担所有运营责任以及作为专业机构将杠杆效应最大化。从投资方式角度看，私募股权投资是指通过私募形式对私有企业，即非上市企业进行的权益性投资，在交易实施过程中附带考虑了将来的退出机制，即通过上市、并购或管理层回购等方式，出售持股获利。

直接投资（Direct Ownership）指投资者直接拥有住房或商业不动产，可能贷款但同时承担责任和所有运营管理。直接投资的主要特征是投资者对另一经济体的企业拥有永久利益，永久利益意味着直接投资者和企业之间存在着长期的关系，并对企业经营管理施加相当大的影响。

两种投资方式各有利弊。我们先看直接投资，其优点在于投资者可以更好掌控决策，比如可以根据特定标准选择投资地产，而且倾向于直接投资的投资者往往会觉得拥有的是有形资产，可以看得见摸得着，更加放心。直接投资的缺点在于其首付金额高，缺乏多样性，以及由于变化的出租率、房产税、增值税和维护费用产生高风险。

我们再看看私募股权投资，其优点在于进入成本低，资产组合多样化降低风险，以及投资人无需直面租户抱怨或其他租赁相关事宜。私募投资适合看重自身时间价值且不希望卷入日常管理细节的投资人。比如说，每个州都有不同的政策，之前加州有个案例，有租客拒交房租，物业长达8个月没有租金，在最后问题解决了以后，物业还要用1个月的时间进行打扫，损失极为严重。而在德州，当地政策表明出现同类问题只需要30天处理，其中包括出庭、进行法律程序等。并且，有的租客甚至在公寓内进行违法行为，比如自己制作毒品、贩卖毒品，若此类情况出现，物业要通过警察进行赶租程序，需要重新翻修公寓、墙等才能重新出租。并且，私募投资的方式利用资深基金管理人及团队的专业知识及经验把控风险，最大化回报。其缺点在于由于基金公司的管理而减少投资人对资产的控制，而且部分基金有封闭期，意思是在封闭期期间不能撤资。

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