海外房产为何值得投资？

在国人的意识里，房产是一个稳赚不赔的投资模式。实际上也确实如此，和虚无的股票、证券、期货相比，房产实实在在存在的。

毕竟目前国内的股票、基金、理财等监管和政策并不是那么完善和成熟，整体的投资风险性会很高，让投资人望而却步。 近年来，受国内房产限购、股市低迷、信贷膨胀、P2P关停等影响，越来越多的投资者把目光转向海外资产配置。那么海外房产怎么就成了投资领域的刚性需求？

海外房产投资优势

相比股票、期货、国际汇率等投资形式，海外置业“玩法”相对要简单许多，而且海外房产拥有一些“独有特点”，让它相比国内房产投资更有优势。

房屋产权

中国房子的产权一般为40年、50年、70年，而购买海外房产，购房者一般享有至少90年的产权，大多数都是永久产权。

首付

中国房产首付占全款的比例至少在35%（实际占比50%左右），而海外房产首付金额一般占全款的比例为5%-50%之间。

贷款

国内一般自买家签订房产合同后，就要开始履行还贷的义务，而海外购房在现房交割后才开始还贷。

法律保障

在中国，购房者自行就可以购买房产，一般不会自带律师。而在海外，购买房产则需要律师的全程介入，保障买家的权利和规避掉了很多风险。

租金回报

国内房产的租金回报在0.7%-3%之间，海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。

得房率

国内房产说的都是建筑面积，大多数还都是毛坯房，海外房产说的室内使用面积，且交房标准都是精装修，有的还带家具包。

房屋类型

中国大型城市人口密度大，普通人一般都是住公寓，只有非常顶尖的高净值家庭才能住得起别墅。而在国外，尤其是像美国这种地广人稀的地区，大部分家庭都有两个以上孩子，因此住别墅较为常见。

房屋装修

国内交房都是毛坯房，而国外一般是精装修好的，只有桌椅、床、柜子这类移动型的家具需要购房者自行购买，其他都由开发商配置完备。

资源分布

国外相对较为均匀，而国内大部分优秀的医疗、教育、文化资源都集中于一线城市。海外投资房产能满足多样需求

（图源：胡润《2016中国高净值人群出国需求与趋势白皮书》）

整体上，除了自住这样的基础需求，海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。

据统计，在选择海外置业的高净值人群中，自住、移民目的现在已经屈居第三，投资和子女教留学教育成为最重要的两个目的，二者占比分别约为75%和56%。

01分散单一货币的风险

股神巴菲特说过，投资最基本的三条规则：第一，保住本金；第二，保住本金；第三，时刻牢记前两条。

高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合，主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。

当风险降临，某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补，这就是风险对冲，最大化的抗跌保值。

完成“分散风险”第一步后，初始本金能够相对安全地实现最大化积累。接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

02加杠杆，以租养贷

大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策，这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益，在基础收益上获取更多的收益。

“以租养贷”顾名思义，通过贷款购房将房子出租，利用房租偿还贷款和所有的持有成本，还有所剩余，这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益，而且是实现后面很多功能的前提。

03以房生房

巴菲特曾说过：“人生就像滚雪球，同样财富也需要滚雪球”。投资海外房产同样可以滚雪球。

在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产，购房者利用未来房产升值部分，投资下一套房产的首付，第二套房产如上操作，实现“房产的裂变”。

04以房养老

以房生房，到了年老之时拥有多套海外房产，而且通过租金早已还清贷款。以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。

等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险，老有所依。而且，如果是海外旅游地区房产，还能每年去自己的房子里度假，享受一下异域环境，丰富退休生活。

05候鸟式养老自住

随着全球化进程步履的加快，人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。

以前常有北方人冬季去海南养老，如今养老的选择不仅局限于国内，海外养老的热潮逐渐兴起。

国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势，更能适合对养老条件有追求的退休老人。

06以房养学

留学生海外求学，住是一个要解决的大问题，房租年租金是一笔不小的支出。但是，“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。

家长在学校所在城市购买房产，其中一间留给孩子用，将其它房间出租。利用房屋租金去偿还部分贷款，剩余的作为孩子生活费的一部分。

等孩子学成回国的时候把房子卖出，这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。

07资产传承

对于高净值人群来说，购买海外房产除了投资和自住，最看重的便是“资产传承”。

海外房产一般都具备永久产权，意味着购房者购置的房产具备传承性，可传承给后代。而且不少欧美国家，都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。

比如法国就有这样的免税继承政策：父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。此外，一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。

08税务规划

海外房地产作为非金融类资产，不在CRS披露的范围内，有效可规避CRS。另外，国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护，不会公开曝光。

09土耳其，投资市场的最佳选择

再说一下海外房产市场的选择，这也是投资人应该放入考虑的选项之一。海外房地产市场主要分为两大部分。

一方面是相对成熟的市场，比如美国房地产市场。另一方面是新兴市场，比如说土耳其房地产市场，最近炒的火热。

投资市场的选择最重要的还是看自己的投资目的。

在投资美国成熟市场时，其房产税相对来说比较高的国家，购买成本、持有成本，和维护成本都很高。而土耳其则不同。

土耳其房价普遍偏低（首付、总价），投资门槛相对较低，入手容易，并且购房享有永久产权。在产权继承上，相比于美国高额的遗产税，土耳其的遗产税相对较低。 

与此同时，土耳其作为全球第13大经济体，欧洲第7大经济体，经济稳步发展。2011-2018年间，土耳其GDP年平均增长率达到了6.1%，居G20成员的首位！

而且到土旅游人数在不断激增，截止到今年10月份，已有40,719,786万人次，同比增长14.47%。预计到2023年，旅游人数达5000万！

此外，土耳其积极将其提出的“中间走廊”倡议与“一带一路”相衔接，且凭借地跨亚欧的地理位置优势，发展连接全球的交通网络，大大吸引了外商投资以及来土旅客，刺激土耳其经济发展。

看似只是简单的一次购置房产行为，但海外置业、海外投资绝不仅仅是购置一套房子这么简单。

人们的生活，因为每一个不同的需求，不同的操作方式而发生巨大的改变。土耳其现在房地产的优势明显，房产＋护照双得，正值里拉下跌抄底之时，如此良机就该果断出手！

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