日本房产：市中心和郊区的资产价值区别

在日本买房，包括房屋及土地都是业主私人所有。同样的预算，在郊外可以买到更大面积的房子，但为什么一定要在市中心买房呢？特别是在东京这种大都市，住在市中心有什么好处呢？

一个显而易见的好处就是，在市中心生活，各项基建设施都比较完善，通勤也更方便。最重要的是，地段好的房子更加保值增值。

对于贷款购房的人来说，最担心的就是没有还款能力时怎么办？在日本，一般贷款期限最长为35年，在这漫长的时间里，业主可能会面对不同的人生境遇。日本的公寓出租回报率稳定在5%左右，地段好的房产基本在1个月内就能租掉，而日本人贷款购房的利率大多不到1%，这就意味着当个人收入受到影响可能面临断供时，如果出租房产，租金不但能够覆盖月供还略有盈余，就让购房人更有贷款的信心。

所以，我们假设如果贷款购买一户建用于家庭自住，下面举例说明市中心和郊区的资产价值的区别。

市中心

假设在市中心购买了价值4500万日元的房产，其中土地价值3000万及地上建筑1500万，贷款35年，贷款按固定利率2.5%计算。

由于市中心土地资产价值较高，还贷款15年后的土地资产价值基本就可以还清剩余贷款了，而与郊区相比，市区的需求量更大，资产容易出售，变现更容易，抵御资产贬值的能力更强。

郊区

假设同样在郊区购买了价值4500万日元的房产，其中土地价值1500万及地上建筑3000万，贷款35年，贷款按固定利率2.5%计算。

由于郊区的土地不如市区“值钱”，需还贷款26年后，土地资产价格才与剩余贷款相当。而出售时与市中心相比，居住需求少，出售难度较大，抗跌能力较弱，很有可能“砸手里”。

在35年的贷款时间里，可能会发生一些变故，如孩子长大成人独立门户，或因其他原因想换房时，假设在还贷中间即贷款17年时卖掉房产的话，如果卖掉市中心的房子，不但能一次性还清贷款，还能有部分剩余；而如果卖掉郊区的房子则会发现，不但不能还清贷款，还欠银行部分贷款，这样的经济压力就有点大了。所以住在市区的选择性和主动性更大，而住在郊区则相对更“稳定”，一般要在还完贷款后再考虑出售等的问题，二者的优劣一目了然。

因此，在准备购买日本房产前，一定要先提前计算好住在哪里更有价值，然后再根据需求寻找合适的房源即可。

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