葡萄牙“更多住房”计划详细内容

增加房租、限制民宿、黄金签证、剩余价值、强制租赁……葡萄牙议会将在本周五讨论政法法律提案中有关“更多住房”计划的一系列措施。议程包括10项法律草案、1项决策方案和2项反对派的决议草案。

1. 限制新合同房租涨价

对于近五年已经出现在租赁市场上的房屋，其新合同价值不得超过之前房租的2%。

该措施也考虑到了过去三年内的房租自动更新系数，如果前面三年没有涨过房租的，2023年可以涨到之前的5.43%。

此外，如果租金低于无障碍租赁计划（PAA）中规定的各种房屋的租金上限，则排除在外。

2. 1990年之前的合同，根据通胀率涨价

对于1990年之前签订的房屋租赁合同，如果房客每年的房租低于五倍全国最低工资，或者房客年龄大于等于65岁，又或者残疾率高于60%，不用跟随新的政策涨房租。

这种情况下，房租是根据通胀率更新的，且享受免除个人所得税（IRS）和不动产市政税（IMI）的优惠，甚至国家还会向房东额外补贴。

3. 房屋销售再投资暂停两年

该法律草案中规定，将房屋销售再投资暂停两年，以避免对剩余价值的征税，该措施于2020年1月1日生效。这样一来，人们就不得不在36个月的时间内，将用于房屋买卖的投资用于新住房投资，而且在此期间，可以享受免税待遇。

4. 开设租户和房东柜台

租赁过程中，如果房客遭到强制驱逐，或其他特别的不公平遭遇，针对这些，现在开通了一个新的柜台：租户和房东柜台（BAS），专门用于处理此类问题。

5. 国家替租户交付拖欠的租金

对于拖欠三个月房租的租户，国家将代替其支付房租，避免房东遭到严重损失。

当然，国家是不想吃亏的，将评估租户的具体情况，并且利用一切可用手段收债。

如果违约的是特别贫困的家庭，将由社会保障部门负责处理。

6. 向国家和市政当局出售房屋的剩余价值免征个人所得税

向国家或市政当局出售房产所产生的剩余价值将免征个人所得税（IRS）和企业所得税（IRC）。

被葡萄牙列为避税天堂的地区和国家名单上的居民除外。另外，通过行使优先购买权进行销售所产生的剩余价值也排除在外。

7. 鼓励将民宿转为租赁

目前作为当地住宿（AL）的房屋，如果转移到租赁市场，在2029年12月31日之前，将免征个人所得税（IRS）和企业所得税（IRC）。

为此，租赁合同必须签订到2024年12月31日，而且只有在2022年12月31日之前有AL注册的房产才有资格。

8. 暂停发放新的当地住宿许可证

除农村住宿区外，将暂停发放新的当地住宿许可证。

具体什么时候恢复发放，由各市依照自身的住房供应情况和学生住宿供应情况而定。

9. 当地住宿的额外增税

当地住宿（AL）现在将支付一笔特殊的税款，其应税基数是20%，是由应用经济系数（涉及到财产的面积和收入）和城市压力计算的。

10. 强制租赁空置房屋

这是引起最多批评的措施之一，包括可以强制租赁空置两年以上且位于国家内陆以外的房屋。

度假屋、因房主在养老院或作为非正式护理人员提供长期护理而空置的房屋、去别的国家移民的房屋（不包括从别的国家到葡萄牙的移民），以及因职业、健康或培训原因而流离失所的人的房屋，不被视为此目的的空置。

该提案规定，房屋空置两年后，市政当局将通知房主，房主有90天的时间来回应，之后，如果房屋仍然空置，市政当局可以对其进行强制租赁。

对于空置房屋的定义，法律要求水、电、气和电信公司要向市政当局发送一份包含消费信息的清单，而且这份清单必须包括每栋建筑的土地登记信息。

11. 不出租空置房屋的市政当局，将不能征收IMI附加费用

如果市政当局没有利用法律赋予的权利强制出租空置房屋，市政当局将不再能够对空置房产征收不动产市政税（IMI）的附加税。

12. 无障碍租赁计划的税收优惠

政府希望扩大无障碍租赁计划（PAA）中的房屋数量，为此，预计对主要分配给该计划的房屋（至少70%）的建设或修复工程实行6%的增值税税率，并在三年内免除不动产市政税（IMI），且该免税措施可再延长五年，在收购修复时也免除不动产市政税（IMI）。

13. 租户可以向税务机关发送租赁合同

如果房东没能及时将租赁合同、分租合同、合同变更或合同终止等信息提交给税务机关，租户可以代其向税务机关传达。

14. 为偿还贷款而出售房地产，免除剩余价值收税

如果出售家庭房产是为了偿还业主本人或其后代在永久居住地的住房贷款，则可豁免剩余价值有关的税收。

15. 对租金收入减税

租金收入（当纳税人不选择汇总时）支付的税率将变成25%，而不是目前的28%。

此外，对于长期合同（超过20年），税率从目前的10%降至5%。但对于那些期限在2至5年之间的合同，不再有更多减税措施。

16. 结束通过购买房地产获得“黄金签证”

葡萄牙将不再为购买房地产的投资者发放黄金签证。

但是可以确定，如果是通过投资或支持艺术生产、恢复或维护国家文化遗产，这些新的居留许可申请是可以被接受的。

17. 商业和服务性房地产转化为住房

对于从商业或服务性房地产的用途改为住宅用途的，免除审查领土规划计划或住房许可证的步骤，这样做是为了控制成本。

18. 简化许可程序

建筑项目现在只要有设计者的责任声明，就可以颁发许可证，如果有关部门在审批意见方面出现延误，将受到惩罚。

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