为什么圣基茨更多的房产项目没有获得重新认定资格？

在去年新政府上台以前，圣基茨与尼维斯投资入籍计划有95个获批房产投资项目。到今天，只有9个了。

去年12月23日，圣基茨与尼维斯移民局CEO Michael Martin在入职几周后推出了一套全面的、更新的、更严格的投资入籍房产规定。与此同时，他告诉开发商，要想继续获得投资入籍计划下的投资，每个房产项目都需要根据新政策寻求并获得重新认证。

尽管这个投资入籍计划在几周之后与利益攸关方进行协商之后对新政策作出了一些修正（开始的时候，这个投资入籍计划禁止转售，但是随后又说可以这么做，前提是房产属于内阁批准的“重大投资”），但是还是决定顶住开发商的抗议，保留了一些严苛的、新的限制措施。就像我们去年12月所报道的那样：

这一举措无疑是为了解决该项目房产投资选项下“融资”和幽灵项目的问题，移民局新任理事会强调，20万美元的最低投资额不包括：

国际营销代理人的佣金；

授权代理人费；

尽职调查费；

投资入籍计划申请费；

投资入籍计划申请表费；

任何性质的佣金；以及

第35条款规定的任何相关费用。

上述新政策将对一些经常用投资本金来支付佣金和代理费的开发商产生广泛影响。

申请房产项目重新认定资格的截止日期为今年的3月31日。今年头5个月，这个投资入籍计划的官网没有列出任何获批房产项目。但是，5月份，获批房产项目的清单还是发布了。只不过，这一次，只有9个，这意味着只有不到1/10的房产项目重新获得了资格。

为什么更多的房产项目没有获得重新认定资格？

首先，那些几年前就已经完工并售罄的房产项目，以及没有计划进行实质性升级的房产项目没必要去寻求重新认定，因为已经出售给投资入籍投资者的房产，除非有新的资金注入项目，否则不能再转售。

其次，关于开发商不可以使用20万美元最低投资资金的新政策扰乱了许多开发商的商业模式，其中通常包括从主要投资金额中支付给代理商和推广商佣金，这种商业模式在其它加勒比投资入籍国家仍未停止。我们在2022年4季度给高级会员的私人简报中解释过这一困境：

新政策规定，开发商实际上将无法支付任何佣金。付给营销代理人的佣金或付给当地授权代理人的款项通常来自开发商通过向投资入籍投资者出售项目股份所筹集的资金。如果开发商不被允许这样做，那么至少20万美元的房地产投资款将不得不全部用于建设。

但开发商到哪里去找资金支付营销代理人的佣金呢? 当地授权代理人如何赚钱？他们会收取更高的客户费用吗?他们必须将客户费用提高至少4倍，才能赚到过去从房产佣金中赚到的钱。客户不太可能接受这一点。更有可能的是，他们几乎会一致选择捐赠选项，这意味着目前制定的政策将实质上扼杀圣基茨与尼维斯的投资入籍房产选项。

一位投资入籍计划当地营销人员表示：“（圣基茨与尼维斯的投资入籍开发商）现在无法支付佣金。但目前尚不清楚他们是否可以向顾问支付费用，向营销人员支付费用，或者就此而言，他们是否可以向任何其他供应商支付费用，因为这些费用都可以被视为佣金。基本上，新政策就是在告诉他们的开发商，他们将是世界上唯一不允许支付佣金的房地产开发商。我认为这将阻碍房产的销售，而这可能正是政府的意图。”

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