希腊房产：民宿出租资格及税收将大改！
希腊旅游旺季已到，Airbnb类民宿越来越抢手，无论在入住量还是收入额都继续走高。由于民宿业生意火红，因此成为希腊旅游业界的围攻目标以及是希腊税务部门的重点监控对象。近期，希腊政府即将在短期租赁领域实施新规则，对约14.5万套民宿住宅适用的法律框架和税收进行改革，重点是将个人经营者与专业物业管理公司区分开来。
消息人士称，希腊政府即将出台的干预措施旨在令民宿短租行业平稳运行，其中包括将把出租大量民宿房产的少数人与出租一两处房产的大多数人区分开来。与此同时，政府可能对每名业主可以短期出租房屋的时间设置限制，即规定每年可提供房产短期租赁的最大天数。
对于出租大量民宿房产的少数人以及房地产专业经营企业来说，他们将须转变为法人实体，并获得特殊的经营牌照。对于这些情况，政府正在考虑征收目前适用于酒店的住宿税和增值税。目前，希腊旅游类别的增值税为6%，而酒店住宿税则根据酒店类型向住客收取0.5-4欧元。
根据现有政策，通过Airbnb类平台出租房产的希腊业主可免征增值税，但从2025年起，将会对短期租赁征收泛欧增值税。
与此同时，希腊政府将会利用从短租民宿业收取的资金，为那些无法负担日常住宿租金的公务员提供免费住房。
早前，希腊独立公共收入管理局已在今年5月采取行动，要求Airbnb、Booking.com、VRBO等民宿搜索平台将17612间希腊短租房源下架，原因是根据希腊当局从民宿电子平台获得的分享数据显示，这些短租房的业主没有按照希腊法律规定登记民宿以获得认证号码，又或者他们在民宿电子平台使用假的登记号码来上挂物业。
希腊政府从2018年开始就已经实施对短租民宿的规管，要求希腊业主在把名下物业通过Airbnb等平台提供给游客作为民宿用途之前，首先要登记业主以及物业资料以获取一个认证号码，之后发布广告到社交网站、网络平台或者任何媒体时都必须清晰标明该号码。此外，申报信息还包括每一名租住人的个人资料以及租赁期限等细节。
但由于许多希腊业主并未按规定行事。因此希腊独立公共收入管理局在2021年2月与Airbnb、Booking、Expedia等短租平台签署共享信息协议。从2021年6月1日开始，如果业主要把希腊房源挂到这些平台，必须提供由希腊独立公共收入管理局发放的房产登记认证号码。这些平台会把数据连同租金收据等资料批量发给希腊独立公共收入管理局。希腊税务部门据此与业主申报税表进行对比，并确定征税额度。
从去年11月起，希腊公共收入独立管理局已着手对全国13万处房源进行交叉检查，通过Airbnb、Booking、VRBO等租赁平台以及社交平台脸书和Instagram等，把出租房产的个人资料和租赁信息与报税单、银行账户等做对比，以核实业主有否逃避申报或者虚假申报以隐瞒收入。
希腊独立公共收入管理局在今年4月称，通过将三大短租平台的共享数据与业主申报税表进行交叉核对后，发现有73258名业主和物业管理人员没有如实申报物业短租收入，涉及金额高达1.02亿欧元。希腊税务部门已经向相关人士发送电邮要求提交准确的申报资料。
在2022年有偷漏税嫌疑的希腊民宿中，主要涉及物业管理人员，他们要么没有短租物业登记号码，要么他们填报的短租物业登记号码无效。另外，很多日租金超过1000欧元的高端民宿都未向税务部门进行申报。在热门旅游胜地米科诺斯岛，当局就发现约有200栋别墅私下出租而没有进行任何登记。
针对短租民宿偷税漏税屡禁不止的情况，希腊独立公共收入管理局即将与多家短租平台公司签署更新版的合作备忘录，加大共享数据的力度，并将严重违反税法的业主从在线平台“驱逐”出去，下架他们的相关房源。
旅游业是希腊最重要的支柱产业之一，对国内生产总值的贡献率超过20%。短租民宿约占旅游活动产值的14%，2022年民宿业收入估计超过22亿欧元，并且每年还在高速增长。
在过去10年中，希腊各地的Airbnb类民宿迅速崛起，最初为受经济危机影响的希腊人带来了额外收入。如今，很多雅典区域都已几乎成为“民宿社区”。
根据民宿短租物业分析公司AirDNA的最新数据显示，雅典在2022年有三分之一的房源涉及拥有单一房产的业主。个人业主的比例为31%，低于2019年的42%。在希腊全国范围内，相应的比例为40%，低于2019年的46%。
目前民宿业界增幅最大的是拥有6-20处房产的希腊业主。在雅典，这一类别的比例已从2019年的15%增加到现今的22%，在全国范围内从11%增加到15%。在热门旅游度假胜地，如米科诺斯，则增幅更大，相应的比例为25%，而2019年为17%。
与此同时，入场经营的专业房地产管理公司越来越多，尤其是在雅典，管理超过21处房产的公司占行业市场份额21%，而2019年这一比例为16%。
在这个背景下，Airbnb类民宿越来越成为旅游业界的众矢之的。希腊旅游企业协会在去年11月初致信国务部长史科索斯、旅游部长基基利亚斯、财政部副部长斯凯拉卡基斯，要求当局对短租民宿实施一系列的制度性干预措施。希腊酒店商会也在同一时间对政府施压。要求强力监管短租民宿。
希腊酒店商会主席亚历山德罗斯.瓦西里科斯说，不受监管的民宿租赁行为在许多方面对城市产生了负面影响，住房短缺只是其中之一。民宿激增还意味着希腊普通家庭的租金飙升，很多需要在外地租房的专业人士，包括教师、医生等，因为无法负担租金而离开了岛屿，或者只能睡在车里。他说：“这种情况令整个地区都失去特色，而且由于没有监管，当地永久居民每天都会感到不安全。”
瓦西里科斯表示，与欧洲其它国家相比，希腊在处理短租民宿这个问题上为时已晚，社会成本正变得越来越难以承受，因此已经没有拖延的余地。
对此，希腊酒店商会要求政府采取以下措施对Airbnb类民宿进行监管，包括：
1、短租民宿在希腊全国范围内每年最多营业90天，在居民少于1万人的岛屿或主要酒店住宿平均入住率较低的地区，每年最多营业60天。
2、当Airbnb类短租民宿数量超过自有和长期租赁住宅数量的50%时，禁止在城市中心的划定区域开设新的Airbnb类短租民宿。
3、除非物业所有者是法人实体，否则必须对业主设限，规定提供短租民宿的房产数量最多为两处。
4、制定行业最低标准和规范，其中规定短租民宿房间面积至少为10平方米，公寓面积至少为18平方米，并且拥有自然采光、通风和供暖，并且为房间数量设置上限，并须获得卫生和消防安全认证。
希腊旅游企业协会在同月也致信国务部长史科索斯、旅游部长基基利亚斯、财政部副部长斯凯拉卡基斯，要求当局对短租民宿实施一系列的制度性干预措施，以保护合法的旅游企业免受不公平竞争影响。
希腊旅游企业协会在信函中称，为了保护希腊旅游产品的质量，需要解决在希腊许多地区大量存在的民宿问题，因为许多住宿点“打着短租民宿的幌子”在非法经营，这既对合法的旅游企业造成不公平竞争，也令国家、社保基金、市政当局的收入减少。为了营造市场的公平环境以及保护合法企业和合法经营者，希腊旅游企业协会提出一系列建议。
其中包括：
1、如果公寓楼或住宅小区的所有公寓均以短期租赁形式出租，则须被视为旅游住宿单位，须获得相应的经营许可，以及按照相应的规范进行管理。
2、仅当出租方是自然人、并且在希腊税务平台上只登记有两套物业，其中一套是自住，才可对所收租金免征增值税，否则，其所有收入都必须缴纳增值税。
3、规定Airbnb等各数字平台有义务对短租民宿总价款中代扣5%作为税款，并代为向政府交纳。
4、授予各地区市政当局权限，规定当地最多可以注册的民宿数量。
5、通过Airbnb等各数字平台进行出租的短租民宿，须向一级地方政府缴纳相当于租金价格0.5%的市政税，以填补地方政府因短租民宿而增加的清洁成本和照明成本等。
前希腊旅游部长基基利亚斯已在去年底证实，希腊政府正在考虑引入新的法律来规范Airbnb民宿市场。他说，虽然短租民宿是希腊旅游产品的一部分，但为了市场良性竞争，也为了希腊城市的正常运作，当局正在制定短租民宿市场框架。这个框架将把出租大量民宿房产的少数人与出租一两处房产的大多数人区分开来。
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