美国EB-5乡村移民项目：揭示两大潜在风险

本月初，在行业规模最大的成都峰会上，被问到EB-5当前最大风险是什么。考虑了一下，我的回答是：乡村项目的一拥而上。当前EB-5行业的最大风险所在，原因如下：

I. 新地盘新项目方

之前，，乡村和城市完全是两个不同的融资市场和项目类型，熟悉城市融资环境和项目公司的区域中心们，为了卖“无排期”EB-5项目而不得不开发乡村项目之时，碰到的最大问题其实是寻找项目源，寻找合适的开发商和项目。

多年来，通常习惯与区域中心们打交道的，城市的房地产开发商，都有自己固定的地盘和物业类型，不会擅自去乡村开发房地产项目，甚至不会轻易跨州跨城市以及跨物业类型。

区域中心们到乡村，最大的问题就在这里，没有习惯合作的项目方，没有知根知底的开发商，一切从头开始。

对开发商做尽调，单从财务角度而言，说起来简单，做起来难，很难不踩坑。

我有个习惯，这两年见到区域中心负责人，就会问你们这个项目哪找来的，那个项目哪来的。一个EB-5项目的来源，如何发起，往往是项目能否成功的决定因素。

回头看过往的EB-5项目，对于很多区域中心而言，成功就成功在一些长期合作的开发商/项目方的开发项目，而失败的往往是新合作方。

而现在的乡村项目，大部分开发商/项目方对我而言都是新名字，重来没见过，不知道他们真正的能力。区域中心们，其实也是头次和他们打交道，成功概率肯定低于已经知根知底长期合作的项目方。

II. 新的学费

做一件新的事情，肯定是要交学费的。

唯一差异就是能否把握好这个学费成本，能否快速学习。

而乡村开发项目，有些是之前在城市做项目，对于区域中心们没有考虑到的。

举几个例子：

当年有个某大区域中心的太阳能项目，在戈壁上架设反光板将光能聚拢到发电塔上，通过熔岩气化发电。

项目黄了，一大原因是当地鸟类保护组织认为光污染破坏了当地受保护鸟类的栖息地。

这都是非常规风险，区域中心们要去对付的新难题，要交学费的。

当乡村项目大干快上，一拥而上的时候，难免会碰到这些问题，EB-5投资人也就难免要承担相应的风险。

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