EB-5投资者指南：如何审视债权人协议（Intercreditor Agreement）？

前言：由于大多数EB-5项目通常以夹层债务（mezzanine debt）或第二顺位债务的形式提供，因此投资者必须充分理解高级建设贷款与EB-5贷款之间的关系。这一关系通过债权人协议（Intercreditor Agreement）进行管理。

商业房地产中的债权人协议是法律文件，用于阐明多个债权人在特定项目中的权利和优先权。这些协议通常在多个贷款人参与融资一个项目时签署，这在大规模商业房地产开发或收购中是常见的。

该协议规定了多个债权人在资产或项目上的优先权利。在借款人违约的情况下，债权人协议为每个债权人的权利和偿付优先级提供了基础。如果没有债权人协议，不同债权人之间可能会发生冲突，因为每个债权人都在维护自己的利益。

对于涉及夹层债务的项目，债权人协议至关重要。夹层债务，或称为次级债务，是在借款人违约时，次级债权人可以接管借款人股权份额的前提下贷款的。由于夹层债务面临比高级贷款更大的风险，借款人如果违约，次级贷款人有权接管项目。在这种情况下，夹层贷款人必须与高级贷款人协商并在债权人协议中加入这一权利。否则，次级贷款人将无法接管项目，因为高级贷款人在留置权上拥有优先权，并且可以控制项目的未来。

因此，尽管大多数EB-5贷款都涉及股权质押作为担保，但要了解股权质押的有效性，投资者必须首先要求阅读债权人协议。

许多EB-5项目存在的问题是，通常要么没有债权人协议，要么即使有协议，它也常常写得非常不利。这意味着区域中心通常没有权利在EB-5贷款违约的情况下接管项目，尽管它拥有借款人/开发商的股权质押。

除非夹层贷款人具有丰富的开发经验，否则大多数高级贷款人不允许夹层贷款人接管他们的贷款，这使得股权质押变得毫无意义。相反，许多区域中心会将EB-5贷款延期，给予开发商更多时间以修复违约，而开发商在偿还EB-5投资者之前可以先从中获利，这样增加了未能偿还EB-5投资者的风险。这也是开发商通常寻求EB-5资本的原因之一，因为它比传统的夹层债务更灵活，限制较少。

到此为止，我们只考虑了EB-5贷款的违约情况。然而，对于夹层贷款人来说，最坏的情况并不是EB-5贷款的违约。最糟糕的情况是开发商违约高级贷款。这是因为几乎所有的债权人协议都要求夹层贷款人在开发商违约时立即接管高级贷款。如果不接管，夹层贷款人将失去其所有投资。因此，只有资本雄厚、具有丰富开发经验的集团才会充当夹层贷款人。不幸的是，这与绝大多数EB-5区域中心的情况不符。

债权人协议的关键特征：

1.优先级：规定了不同贷款的优先顺序，从高级贷款到次级贷款。高等级的债务优先于低等级债务，偿还利息、费用、成本等后才会偿还次级贷款人。

2.偿还：规定了债务违约或破产情况下债权人的偿还顺序。它们确定了债务的层级，决定哪些债权人在偿还时优先于其他债权人，以及哪些债权人不能在高级贷款人之前得到偿还。

3.从属：这些条款规定某些债权人同意将其债权置于其他债权人之下。例如，夹层贷款人可能同意将其债权从属于高级贷款人，意味着在高级贷款人得到偿还后才会偿还他们。

4.担保和安全性：债权人协议详细说明了每个贷款人贷款的担保。它们还可能规定在违约情况下如何管理和分配担保。

5.争议解决和投票权：规定了在违约时如何执行债权人协议。在某些情况下，债权人协议可能涉及重大决策中的投票权，例如变更所有权或项目结构的重大修订。

6.违约和执行：这些协议明确规定了在违约情况下每方的权利和责任。它们规定了执行权利的程序，包括接管项目或采取其他补救措施的能力。

7.信息共享：规定了共享财务业绩和其他财务细节的过程，以便所有债权人可以统一行动。

8.修订、豁免和解除/终止权：包括管理协议条款修订和豁免的条款。这些条款概述了协议变更的程序和在什么情况下可以授予豁免，定义了在履行其义务后，债权人可以更新和解除协议的情形。

总体来说，夹层融资非常复杂，债权人协议在管理多个债权人之间复杂的关系中至关重要。它们为每个方的权利和义务提供了清晰的框架，有助于减少潜在的冲突，并确保在财务困境情况下能够顺利解决。除了审查EB-5投资的招股说明书外，潜在投资者还应审查现有的债权人协议，以正确评估风险。

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