EB-5投资者风险识别指南：深入剖析项目文件
EB-5投资不仅是投入资金，更是一场关于法律文件的深度检验。 投资人有权要求区域中心提供完整的项目文件。经验表明，仔细审查这些文件能帮助投资人提前识别70%以上的潜在风险。
两大高频风险预警
宣传材料≠法律依据
投资人需要认识到，项目PPT、宣传册、视频等包装内容无法律效力。即便区域中心口头承诺或文字暗示“保绿卡”“保还款”，但当纠纷发生时，法院将以正式签署文件为准。
文件缺失=风险盲投
·仅提供《私募备忘录》（PPM），回避资金结构细节
·以“商业机密”为由拒交商业计划书、就业报告
·刻意拆分文件，诱导投资人“先投资后看条款”
警惕拖延话术
话术一：“签约后才能看文件”
合理诉求：合法签署保密协议（NDA）即可提前查阅
话术二：“文件涉及商业机密，不可查看”
合理诉求：核心法律文件必须公开（详见后文文件清单）
投资人谨记：不透明即风险！文件缺失极有可能意味着还款优先级、绿卡担保漏洞等关键环节需要存疑。
审查行动指南
1）核对文件版本：获取文件时，需确保所有材料为最终签署版，非草稿或摘要
2）专业交叉验证：移民律师审核法律条款 + 金融顾问评估商业逻辑
3）证据链留存：对关键页签章页拍照存档，邮件沟通记录永久保存
EB-5项目必备文件清单
基础认证文件：区域中心项目最基本的资格文件
·区域中心批准信 Letter of Approval
·TEA目标就业区证明材料 Targeted Employment Area Supporting Documents
项目核心法律文件：每个项目都必须有这些文件，请务必查阅
·私密发行备忘录 PPM
·有限合伙协议 Limited Partnership Agreement 或者 运营协议 Operating Agreement
·认购协议 Subscription Agreement
·商业计划书 Business Plan
·经济分析报告 Economic Report
·银行监管协议 Escrow Agreement
其他相关文件：这些文件并不是每个项目都有，但如果可以获取的话，还请仔细阅读
1）贷款文件
·贷款协议 Loan Agreement
·贷款意向书 Letter of Financing / Bank Term Sheet
·银行授信书 Line of Credit
2）项目建设运营文件
·开工许可 Letter of Permit
·完工保证 Completion Guarantee
·完工保险 Subguard Insurance
·建筑承包协议 Construction Agreement
·运营协议 Management Agreement
3）项目方（区域中心）/个人文件
·资产证明 Financial Statement
·抵押/担保文件 Deed of Trust, Security Agreement or Guarantee Letter
·实体证明文件 Legal Entity
·个人简历 Resume
4）第三方评估文件
·评估报告 Appraisal Report
·第三方监管 Construction Consulting Agreement
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