葡萄牙拟向非居民加征房产转让税

葡萄牙总理路易斯·蒙特内格罗近日在里斯本内阁会议后宣布，政府计划提高非居民购房者的市政房产转让税，旨在抑制海外需求，提升本地居民住房负担能力。

此举是葡萄牙整体住房改革方案的一部分，该方案还包括加速建筑许可审批、鼓励新建住宅、扩大廉价租赁房源以及为年轻购房者提供税收优惠。

目前葡萄牙的房产转让税仅在购房时一次性征收，适用范围包括城乡房产、土地及特定产权交易。虽然具体税率尚未公布，但专家预测对非居民设置的税率增幅将远低于西班牙拟对非欧盟买家征收的100%附加税。现行葡萄牙居民的房产转让税最高税率仅为8%。

平衡投资吸引力与民生需求

Insula Capital新业务发展总监安娜·菲盖拉斯分析，政府可能会谨慎设计税率结构。她表示，当局既需要抑制过热需求，又要维护葡萄牙长期以来建立的投资者友好形象。因此预计附加税率将保持温和水平，不会达到西班牙拟议的高度。

政策落地时间仍存在不确定性。菲盖拉斯指出，立法程序需要经过多方协商，可能面临议会阻力，预计明年之前难以推出具体措施。

对于这项税收政策能否真正缓解住房危机，她持保留态度。数据显示，过去一年境外买家仅占葡萄牙房产交易总量的5%。她认为，若不能同步解决供给端问题——包括审批效率低下、整体税负偏高以及保障性住房投入不足，仅靠限制边际需求效果有限。

过去十年间，葡萄牙保持着欧洲最低的住房建设率，这进一步加剧了房源短缺。菲盖拉斯强调：“不解决这些根本问题，仅针对国际买家加税收效甚微。”

政策出台的深层动因

这项政策的推出与葡萄牙房地产市场持续升温密切相关。自2015年以来，该国房价累计涨幅达124%，远超欧盟同期53%的平均水平。国家统计局数据显示，今年一季度非欧盟买家单笔交易均价达45.1万欧元，几乎是本土买家22.5万欧元均价的二倍，欧盟买家均价则为31万欧元。

尽管葡萄牙已于2023年取消黄金签证政策，但其宜居环境、优惠税制、安全指数及既往居留渠道仍持续吸引海外资本。亨氏顾问公司预测，2025年葡萄牙将吸引逾1400名百万富翁定居，与意大利、希腊共同成为富豪迁徙热点。

投资者或将适应温和加税

专家提醒，若税率大幅提高可能引发投资者担忧，导致资本向西班牙、意大利或希腊转移，特别是当前葡萄牙居留审批周期延长且入籍门槛可能提高的背景下。

值得注意的是，若附加税仅针对非居民而非非公民，许多潜在买家可通过先获得居留身份再购房的方式规避税费。

菲盖拉斯指出，葡萄牙的核心竞争力——优质生活品质、安全环境、政治稳定及相较于西欧其他国家的房价优势——仍将持续支撑市场需求。只要政府采取适度加税策略，投资者很可能将新增成本纳入交易预算，保持市场活跃度。

她最后补充，除非出现西班牙式的极端税率，否则葡萄牙不太可能面临外资急剧撤离的风险，这种情况目前看来发生概率极低。

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