在韩国炒房的中国人，开始慌了！

曾经被视为投资热土的韩国房产，如今正让中国买家们寝食难安！押金被吞、房价腰斩、政策锁喉...一盆盆冷水浇下来，炒房客们是真的慌了。

一、韩国“传贳”爆雷，中国买家为何仓皇出逃？

韩国有个挺特别的租房模式叫“传贳”(Jeonse)，听着像租房，实际更像借钱给房东搞投资。

租客一次性交房价60%-80%的押金（天文数字啊！），就能白住个两三年；房东呢，拿着这笔巨款再去投资赚钱。

图源：百度百科

以前利率低，大家你好我好：租客省了月租，房东撬动了杠杆，银行也赚了贷款利息差。

但是，好景不长！ 2022年韩国央行一口气加息7次，利率从1.25%飙到3.5%，这套玩法瞬间“现原形”，风险全暴露了。

房价跌跌不休，都连跌11个月了！2025年4月又跌了0.47%，创了11年最长下跌纪录，首尔这种核心城市，房价比最高点跌了快19%。

2024韩国首尔公寓交易量

押金“打水漂”，房东还不出押金的糟心事激增，2022年就爆出2000多起，涉及金额超过30亿人民币，想想租客多绝望？

雪上加霜的是，韩国立法者还打算在首都圈搞“外国人土地交易许可制”，强制“对等原则”（意思就是韩国人不能在中国买地，中国人以后在韩国也别想自由买地了），这明摆着冲着中国买家来的，毕竟以前就中国人能在韩国自由买地。

另外， 韩国家庭债务高得吓人（GDP的104.3%），经济增速又被下调（OECD预测2024年才2.1%），楼市长期增长动力不足。一旦“传贳”链条彻底断裂，房东卖房也填不上押金的坑，租客的钱就真悬了。

专家预测2025年这块损失可能高达100亿人民币，你说中国投资者能不慌吗？双重压力（泡沫破裂+政策收紧）下，中国买家正在加速撤离韩国楼市。

图源：新浪财经

二、欧洲三国：政策“末班车”与身份“大礼包”

希腊、西班牙、马耳他凭什么吸引中国买家？核心就是政策窗口期和身份红利！ 而且这些政策是有“倒计时”的，逼得大家得赶紧做决定。

1、希腊：门槛尚低，窗口将关！

黄金签证目前非热门区域还是25万欧元就能上车（买商改住或文物修复项目），还能一步到位拿全家三代永居。这比已经关停的西班牙、葡萄牙购房移民优势明显。

希腊购房项目没有硬性居住要求（移民监）、不考语言、不用解释钱哪来的，门槛大大降低。

希腊房产的亮点就是租金回报高，尤其靠旅游短租，雅典市中心回报率5%-7%，北部富人区（Kifisia, Marousi）能到6%-8%，南部海边（Glyfada, Voula）也有5%-7%。

海岛是“印钞机”？ 米科诺斯岛和圣托里尼岛这种顶级旅游地，短租收益惊人！最近一年平均每套房年收益分别接近4.7万欧和4.4万欧，回报率远超普通住宅。但注意：新政禁止短租！老房子翻新要求也严了。

希腊

2、西班牙：签证虽停，房产仍香！

虽然2025年3月黄金签证购房移民关了，但西班牙房产本身还是有吸引力，买房没产权限制、没套数限制，买了租出去收租金也行。

像马德里、巴塞罗那这种大城市，租金回报率大概3%-5%，房价每年还能涨个4%-6%，对于已经拿到黄金签证的，续签不受影响，房产价值也还在。

西班牙旅游是真火！游客年年涨，带火了像马略卡岛、特内里费岛这些地方的民宿市场（特内里费入住率还飙升了12.7%）。

3、马耳他：四位一体，四代移民！

最大卖点就是“四位一体”身份（欧盟+申根+欧元区+英联邦）和能带祖孙四代一起移民！对中国家庭吸引力巨大。

马耳他移民项目获批永居的中国人占了87%，政策对中国人的友好度可见一斑。

过去十年马耳他房价平均年涨5%-7%，高端房（别墅、豪华公寓）涨更快，年化9%左右。

马耳他最大杀手锏是税！ 没有房产税、遗产税、赠与税、净财富税！企业所得税最低能到5%，对想省税的中国投资者太友好了。

马耳他

三、中国买家为啥集体“掉头”奔欧洲？

政策“末班车”催人急！ 欧盟还施压要在2025年全面关停“黄金签证”，现在就是抢时间！过了这波，门槛肯定更高甚至关门。

1、身份规划是刚需

希腊、西班牙、马耳他的身份，意味着畅行申根29国，马耳他护照更是全球第八强，免签187地！不光自己出行方便，更为孩子教育铺路：希腊身份方便参加华侨生联考（低分上国内名校），马耳他是纯正英语教育，西班牙国际学校资源丰富。

2、鸡蛋不放一个篮子

国内经济有压力，韩国市场又爆雷，人民币汇率波动（现在1欧≈8.24人民币），大家自然想把钱分散到更稳定、能对冲风险的地方，欧洲房产的稳健回报提供了新选择。

3、欧洲经济比韩国“稳当”

欧元区通胀下来了，央行在降息，环境对楼市有利。反观韩国，家庭债务压顶、房价跌不停，风险太高。希腊经济去年还增长了约5%，和中国增速差不多，复苏势头挺猛。

给投资者的真心话：韩国房产这趟水太浑，能撤就撤吧！想转战欧洲？行动一定要快！ 政策窗口说关就关。

欧洲房产，特别是希腊、西班牙、马耳他这几个国，凭借尚存的政策红利、稳健的回报和宝贵的身份，正在成为中国投资者全球资产配置中越来越重要的新大陆！

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