外国人可以继承国内房产吗？

经常有新加坡的新移民朋友问“本人移居新加坡多年并加入新加坡国籍，如果在中国的亲人去世，能否继承其在国内的房产？如何办理继承手续?

最近，小编也在帮助新加坡籍客户办理中国房产的继承手续，本篇以问答形式来介绍外籍人士在中国继承房产的相关法律依据和办理流程、税费及文件要求，供海外华人同胞参考。

一、外国人可以继承中国境内的房产吗?

外国人可以继承国内房产。

中国法律并未禁止外籍人士继承房产，虽然中国的房产类型多样，如：军产房、经济适用房、两限房、央产房等，只要法律没有明令禁止规定外国人不可继承的，且属于被继承人的合法财产，权属清晰，外国人和中国人一样都可以依法进行继承，并办理过户手续。

二、继承中国房产的法律依据是什么?

《中华人民共和国民法典》第1026条规定，继承适用被继承人死亡时的住所地法律；但继承不动产的，适用不动产所在地法律。

因此，外国人继承国内的房产适用，适用中国法律。

三、外国人怎么继承中国境内的房产?

根据当前《中华人民共和国民法典》确立的法律适用原则，以及司法部、建设部、外交部、国务院侨办早期发布的《关于确认华侨、港澳同胞、台湾同胞以及外国人公证文书效力的通知》等实务性文件，目前公证继承仍按如下程序执行：

1、申请继承在中国境内的房产的华侨或外国人，须向居住国的公证机关申请办理公证书，证明申请人的职业、住址和他与在中国遗留有房产的被继承人的亲属关系。该公证书还须经我国驻该国的使领馆认证 ( 根据领事条约，两国互免认证的除外 )。如果华侨或外国人在与我国无外交关系的国家办理的公证文书，原则上需经该国外交部及与该国与我国均有外交关系的第三国驻该国使( 领 )馆认证。

2、申请人持上述经过认证的公证书、被继承人的死亡证明书、遗嘱等到房产所在地的公证机关申请办理手续。公证机关对有关证件审核后，认为符合我国法律规定的，发给房屋继承权证明书。申请人凭此证明到房产所在地的房产管理部门办理具体继承事项。申请人不能亲自来中国办理继承事宜的，可委托他人代为办理。代理人代办房产继承事宜时还应提交授权委托书，授权委托书应记明代理人的姓名、住址、代理权限并由委托人签名盖章。委托书也应按规定办理公证、认证手续。

3、华侨或外国人因继承中国境内的房产发生纠纷时，可向房产所在地的人民法院起诉，由人民法院依法裁决，根据继承法的规定，华侨或外国人继承中国境内的房产，适用房产所在地法律，即适用我国法律。

此处的外籍人士是指华侨、港澳同胞、台湾同胞、外籍华人以及外国人。

虽然该通知较早，但因尚未被正式废止，目前仍为各地公证处、房管局等实务部门执行的参考标准。

四、华侨、外籍华人、外国人怎么区分？

华侨：华侨是指定居在国外的中国公民。

一）“定居”是指中国公民已取得住在国长期或永久居留权，并已在住在国连续居留两年，两年内累计居留不少于18个月。

二）中国公民虽未取得住在国长期或者永久居留权，但已取得住在国连续5年以上（含5年）合法居留资格，5年内在住在国累计居留不少于30个月，视为华侨。

三）中国公民出国留学（包括公派和自费）在外学习期间，或因公务出国（包括外派劳务人员）在外工作期间，均不视为华侨。

外籍华人：外籍华人是指已加入外国国籍的原中国公民及其外国籍后裔；中国公民的外国籍后裔。

外国人：依照《中华人民共和国国籍法》规定，外国人指不具有中国国籍的人员。

五、如果存在多位继承人的情况，继承的手续怎么办？

如果是多位继承人的情况，首先应确定对继承和遗产分配是否存在争议？

一）如果所有继承人无争议，对继承事项能够达成一致，则所有继承人持被继承人的身份证明、《死亡证明书》、《亲属关系证明》、被继承财产权属证明等材料（具体所需咨料请向经办的公证处咨询），向遗产所在地的公证机关申请办理继承权公证。公证部门作出继承权公证后，申请人再到遗产管理部门（如房管局、银行等）办理继承、过户等事宜。

二）当继承人之间对继承遗产发生分歧时，只能向有管辖权的法院提起遗产继承之诉，人民法院审理后作出遗产分配的判决或调解。继承人可凭人民法院出具的法律文书到遗产管理部门办理具体继承事项。

六、如何放弃继承中国境内的房产，需要提交什么?

如果外籍人士决定放弃继承权，可以在新加坡公证《放弃继承权声明书》。放弃继承需明确表示，建议向委托的中国律师确认文件格式与公证要求。

七、如何在新加坡办理委托书、声明书的公证认证？

上述第二条的公证书（相当于国内的继承权公证书）和授权委托书以及第六条的《放弃继承声明书》等，均属于新加坡非官方文件。应先由新加坡公证律师（NOTARY PUBLIC ）办理公证书，再将公证书送给新加坡律师公会做海牙认证。

鉴于新加坡的公证律师不对声明书、委托书等公证文书的具体内容承担责任，以及中国各地办事机构的要求不一样，在此建议，公证前，先向房产所在地的公证处、不动产登记中心或者您委托的中国律师咨询声明书、委托书的要求。

八、继承中国房产需要缴纳哪些税费？

一般来说，房产继承涉及的税费包括：继承权公证费用、房屋估价费、房产过户的印花税和契税、登记费等。

继承权公证费用：按照继承人所继承的房地产的评估价的2%来收取，最低不低于200元人民币。

房地产价值评估费用：评估费用根据房地产价值的高低不同采用差额定律累进方式来计算。

房地产继承过户税费：由房屋评估价0.05%的合同印花税、100元的登记费、5元的权证印花税组成。

契税：法定继承人继承房地产免契税，对非法定继承人根据遗嘱承受土地、房屋权属的，需要缴纳契税1.5%。 

继承税在中国目前不存在，主要涉及上述继承公证费、评估费和房屋交易环节的税费。不同城市税费标准有所差异，建议以房产所在地的税务机关与房产登记机构为准。

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