希腊“黄金签证”解冻，投资移民新规能否重燃市场？

近日，希腊“黄金签证”投资移民项目迎来全面解冻。根据11月11日公布的第214926/2025号部长令（《政府公报》B’6014号），数以万计的居留申请和数百套待审批房产项目即日起恢复办理。新规明确了商业物业、受保护建筑以及翻新房产的纳入标准，正式结束了长达半年的市场不确定期，为希腊投资移民市场按下“重启键”。

这项决定被视为希腊黄金签证政策的重要转折点。过去几个月，由于缺乏明确的执行细则，大量投资者、开发商与律师事务所陷入业务停滞。移民部门因新框架未出台无法签发签证，不少投资者为“抢名额”提前递交申请，却陷入无法推进的困境，最终形成大量积压案件。据官方数据，目前共有13499份黄金签证申请尚未处理，其中79%（约10703份）集中在阿提卡地区。

新部长令的发布彻底打破僵局，对房产用途变更、受保护建筑纳入条件、投资居留许可的签发与续期程序等关键问题作出明确规定。这也是对《5038/2023号法》第100条及《5100/2024号法》第64条的首次实质性解释，标志着黄金签证制度重构正式进入实施阶段。

新政从多个关键维度厘清了政策边界，具体核心内容如下：

*房产用途变更获准入：原为办公室或工业场所、现已改为住宅用途的建筑，只要工程师出具技术报告证明变更符合新框架要求，即可纳入计划。其中工业地产还需提供近五年无运营证明及DEDE证书、E2报表等佐证材料。

*受保护房产范围扩大：公证人需明确标注建筑编号并证明其有效性，已认定受保护房产的重建、扩建项目也被纳入覆盖范围。

*土地购置与建房合规明确：持有建筑许可且购置与建房总价值达到对应地区最低门槛（25万或50万欧元）的投资，将被认定为有效投资。

*许可续签规则细化：投资者需声明房产所有权归属且未用于短期租赁，涉及用途变更的需额外声明房产仅作住宅使用。

*证明材料标准化：明确需提交公证书、过户证明或律师证明、私人保险单、E9申报表及2000欧元费用等材料。

该政令同时取代2024年旧版规定，全面优化审批流程，确保主管部门可即时审核申请，避免案件进一步积压。如今新规落地，此前为“抢名额”预先提交的材料已能正式进入审批阶段，市场积压问题将逐步缓解。

业内人士认为，此次“解冻”将为希腊房产市场注入强劲动力。购买旧建筑用于翻新或改造的投资者成为首批受益者，可顺利推进居留许可办理；开发商也受惠于法规明确，长期因法律模糊被搁置的商业与受保护建筑修复项目可重新启动。同时，工程师、公证人及律师等专业群体获得清晰操作标准，推动整个市场服务体系效率大幅提升，黄金签证市场重新步入正轨。

房地产分析人士预计，积压申请的处理与法律环境的明朗化，将重新吸引亚洲与中东地区的高净值投资者。此前部分资本因政策不确定性转投西班牙、葡萄牙等国，如今有望回流希腊。此外，新规对房产用途变更与老建筑修复的鼓励，将激活大量翻新项目并带动建筑业发展，进而拉动相关就业与经济增长。黄金签证市场的重启，标志着希腊投资移民政策正式进入稳定与规范发展的新阶段。

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