希腊黄金签证大变天：投资逻辑将何去何从？

希腊政府近日正式公布对“黄金签证”项目的重大修订措施，这是该政策自实施以来最全面的一次结构性改革。根据已刊登于《政府公报》的部长联合决定，新规目标是简化流程、统一材料要求，并将投资活动引导至更符合社会与住房需求的领域。同时，希腊政府明确禁止2024年后新获得黄金签证的房产被用于短租平台。

此次改革由希腊移民与庇护部长普莱夫里斯、国家经济部长皮耶拉卡基斯、发展部长西奥多里卡科斯等多位政府部长共同签署。普莱夫里斯在接受雅通社采访时强调，改革的核心目的是让黄金签证从“购房短租模式”转变为推动旧城更新、增加长期租赁房源、恢复房地产市场平衡的政策工具。他指出，过去大量投资者购入公寓并迅速投入短租市场，减少了居民可使用的住房，推高了租金，加剧了大城市的居住压力，政府必须及时纠偏。

根据新规，黄金签证所有投资类型，包括购房、带正式租约的定期租赁、保护建筑、工业厂房改造及土地投资等，将首次实行统一材料要求，流程更透明，可通过电子平台进行申请，初次申请时投资人无需亲自到希腊递交文件。投资者只需在之后入境完成生物识别信息录入即可。

申请者必须提交私人商业保险合同、2000欧元电子手续费、180欧元签证费，以及由公证人出具的关于房产信息、房产面积以及合法建筑证明材料、付款方式及交易细节的证明文件。律师和工程师的审查证明也被明确列入必需材料之中，以确保投资活动合法合规。

同时，所有用于申请黄金签证的房产必须明确标注主要使用面积，最低使用面积需120平方米。

最具影响力的变化来自短租禁令。希腊政府明确规定，自2024年起进行的新投资不得用于短租形式的经营，例如Airbnb或Booking等平台。唯一例外是带正式租约的定期租赁和在复合型旅游地产中的5年以上长期合同。这一“刹车式”措施意在将大量房产从短租市场重新引回传统租赁领域，增加城市居民的住房供应。希腊政府希望通过限制短租，帮助房地产市场从投机化回到居住导向，让黄金签证不再成为投资者屯房、推高租金的途径。

除了对短租设限，新规还试图盘活希腊各地的旧工业建筑和废弃厂房。按照规定，工业建筑若要改造为住宅用途，必须提供工程师报告，证明该建筑在过去5年内未作为工业单位运营。这一点可通过断电证明、税务记录或其它官方文件进行佐证。

希腊政府希望借此激活长期闲置的大型建筑存量，将其转变为现代住房或综合用途开发项目，以促进城市更新。

此外，此次改革还涉及土地投资与受保护建筑的活化政策。投资者可将购置土地成本与建设成本一并计入投资额，也可选择仅以建设成本作为计算依据，以鼓励实际开发行为而非单纯持有土地；受保护建筑方面则要求提供技术报告，确认修复或重建工程已完成，这将进一步推动历史建筑的维护与再利用。

希腊政府表示，总体而言，新政旨在遏制以往黄金签证中的投机行为，增加长期租赁住房供给，吸引更有实力且愿意长期投入的投资者，并促进老旧工业区、废弃建筑及历史保护区的再开发。普莱夫里斯说：“希腊黄金签证不能再只是购买公寓并投向短租平台，它必须成为改善城市建筑资源、增加住房供给的重要工具。”

随着黄金签证政策改革正式实施，投资逻辑也将迎来转变，从“买公寓—做短租”的快速回报模式，转向“推动建设—促进更新”的长期价值路径。希腊黄金签证正在迈向“去投机化”的新时代，其影响也将随着政策实施逐步显现。

了解更多海外资产、家族办公室或身份规划相关资讯，

请扫码添加官方微信或拨打热线：