日本购房要查国籍，中国资本真要“踩刹车”了吗？

日本法务大臣平口博史12月16日宣布，日本计划要求个人在购买房地产时披露其国籍。 新规将要求购房者（包括日本公民）在登记所有权时提供护照或其他国籍证明。该部门计划在经过一段时间的公众意见征询后，于2026财年正式启用新系统。

日本开始要求购房人披露国籍，看似是一次技术性登记改革，实则踩在三个敏感点上：外资买房、房价焦虑、地缘政治升温。

在中日关系明显趋紧、市场普遍预期“冷一阵子”的背景下，这项制度变化被中国投资者高度关注——日本会不会对中国资本关门？

资产配置要不要踩刹车？从家族办公室视角看，日本更像是进入了一个“审慎窗口期”，而不是“投资终止期”。

对日本资产的配置：不是退潮，而是“结构性放大”

过去三年，中国资本对日本的配置并非边际行为，而是系统性加仓。

在房地产端，日本已成为中国高净值人群的“第三选择”：不是像东南亚那样赌增长，也不是像欧美那样赌制度，而是赌确定性与相对低风险。

东京、大阪、横滨的核心住宅、公寓、养老型资产，成为主流标的。数据显示，2025年上半年东京核心六区新房中，7.5%售给海外买家，这一比例在过去两年几乎翻倍。

股票与金融资产端的趋势更明显。

日股在弱日元、企业治理改革、股东回报提升三重因素推动下，已成为亚洲资金的重要配置方向。通过QDII、港股通、私募基金、保险资金通道，中国资金实质性参与了日股行情。对不少高净值人群而言，日本资产在组合中的定位，已经从“防守资产”升级为“稳态收益资产”。

这背后的底层逻辑很现实：

中美博弈不确定性太高，国内资产波动加大，而日本在地缘、制度、资产价格上处于一个相对均衡的位置。

所以，日本这轮对外资买房“补数据”，并不是为了赶人，而是为了搞清楚谁在买、买了多少、风险在哪。

中日关系紧张日本投资“冷冻期”，时间与破局点在哪？

从日本和新加坡多位智库人士分析来看，我们必须承认，中日关系短期内难言缓和。

“台湾有事论”、军事摩擦、外交高频交锋，使政治风险溢价显著抬升。对日本执政层而言，对华强硬已部分内政化；对中国资本而言，心理预期自然趋于保守。

但这并不等同于全面投资冷冻。

我们判断，日本的“冷冻期”更可能是12—24个月的审慎期，而非长期封锁期，原因有三点：

第一，日本的政策指向是“透明化”，不是“歧视化”

无论是房产登记国籍，还是财务省要求海外购房统一申报，本质都是监管补洞。官方已明确，国籍信息仅作内部行政管理，不公开、不与交易资格挂钩。这与澳大利亚、新西兰的外资限购完全不同。

第二，日本经济高度依赖资本流入，现实约束很强

在央行加息、财政压力加大的背景下，日本不具备同时“收紧货币+排斥外资”的空间。尤其是房地产、REITs、私募不动产基金，本身就高度依赖海外资金。

第三，中日“政冷经未必全冷”，但会更分层

未来真正受影响的，更多是高调、单一、直投型的个人资金；而通过家办、基金结构、长期持有、合规申报的资本，反而更安全。

日本要求买房披露国籍，不是关门，而是点灯。对中国资本而言，真正的风险不是“被限制”，而是误判周期、错配策略。

从家族办公室角度看，日本正在从“情绪宽松期”进入“制度审慎期”，但远未到“退出期”。冷静、合规、长期主义，反而会在这一轮中日关系紧张中成为最大的稳定因素。

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