特朗普拟立法：独栋住宅购买禁令，能否缓解美国住房危机？

美国总统特朗普近日在社交平台Truth上发表声明，他计划禁止大型机构投资者购买独栋住宅，以降低普通美国人的购房成本，并呼吁国会将此政策纳入法律。

自2019年以来，美国房价累计上涨超过50%；截至2025年11月，房屋中位价已飙升至40.92万美元。根据美国房地产经纪人协会对2024年7月至2025年6月房产交易数据的调查报告，美国首次购房者的比例降至历史最低的21%，首次购房者年龄中位数也升至创纪录的40岁。高昂的房价和徘徊在6%至7%之间的贷款利率，使得许多美国年轻人难以拥有自己的住房。

特朗普发表声明后，相关上市公司的股价受到了显著影响。当地时间1月7日，美国最大的独栋住宅租赁所有者Invitation Homes公司的股价下跌约6%，美国房屋租赁公司American Homes 4 Rent的股价跌幅超过4%，该领域重要投资者黑石集团的股价下跌超过5%。

目前，特朗普尚未透露禁令的具体实施细节，但他表示将在两周后于瑞士达沃斯举行的世界经济论坛上，就住房可负担性和住房拥有权问题发表更全面的政策演讲。

购房禁令的实际效用

2008年金融危机后，住房建设大幅放缓，许多建筑商面临库存积压。随后，华尔街公司、以黑石集团为代表的私募股权机构等通过止赎拍卖大规模收购独栋住宅用于出租，机构投资者在房地产市场的份额逐渐扩大。私募股权利益相关者项目(Private Equity Stakeholder Project)的数据显示，黑石集团目前是美国最大的私募股权公寓所有者，拥有超过23万套公寓单元。

美国两党立法者均提出了禁止某些机构投资者进入购房市场的提案，认为他们大量收购房屋的做法推高了房价，使得普通美国人更难找到住房。但反对意见认为政策靶向有误，难以解决核心问题；部分分析认为，住房可负担性危机的根本在于供应短缺，而非机构投资者的参与。他们指出，尽管机构投资者购买了大量房屋，但在庞大的市场中占比还是很小，没有足够证据表明他们推高了房价。

目前，尚不清楚特朗普的此项禁令是否会得到美国国会的批准。如果没有国会的支持，特朗普可能难以单方面推行此项禁令。大型机构投资者仍可保留目前已持有的住房，但若该政策生效，将对美国境内的房地产市场产生连锁反应。

另外，该禁令最终是否能够成为法律仍面临诸多障碍。有律师预测，由于该禁令可能从根本上限制宪法规定的财产权和合同自由，各公司很可能会以权利受侵犯为由提起诉讼。

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