2018澳大利亚买房安不安全啊？

海外投资者最常问到的问题有：在海外投资者最常问到的问题有：澳洲买房安不安全啊？会不会有开发商跑路的情况？会不会有烂尾楼的情况？澳洲开发商的建筑质量好不好？万一有漏水渗水之类的“豆腐渣”工程怎么办？我该找谁申诉？房子建好以后会不会“货不对版”？

国外风景

>>>>律师参与

在澳洲，无论是新房还是二手房，楼花还是现房，其交易过程都要求买卖双方的律师参与。开发商与买家都是通过双方代表律师来沟通，并不会见面。

买家和卖家自由选择雇佣自己认可和信任的律师，一经雇佣，律师有义务向双方解释合同条款和维护各自的利益。一般参与房产买卖的律师只需普通事务律师（Solicitors）即可，在澳洲这笔费用大概是$1000-$2000澳币左右。

>>>>日出条款（The Sunrise Clause）

开发商最晚必须开始建房的时间。若开发商在“日出期限”前项目尚未动工，也视作违约，买家可要求全额退还首付。

>>>>日落条款（The Sunset Clause）

是购买任何期房项目，无论是公寓、独立屋还是土地别墅计划，合同上都会有的条款。“日落日”即合同规定的项目最晚完工日期。

如果项目在“日落期限”内不能完工，即合同作废，卖方需要全额退还10%首付给买家。

“日落期限”会根据项目规模的大小而各有不同，一般在18个月-48个月左右。但这并不代表项目完工或交房的实际时间，大多数项目一般会在“日落期限”以前完工。

日落条款对买家或卖家来说都起保障作用，因为日落期限通常相对宽裕，开发商一旦遇到如恶劣天气、行业变动甚至资金链延缓等不可抗因素时也不至于措手不及。

只有开发商在日落期限到来时还不能把该项目完工，才需要全额退还10%的首付给买家。

有人会说，那对我们买家来说，这个日落条款是不是越短越好？我肯定想开发商快点建好我的房子呀！

不是的。以悉尼为例，我们知道过去10年悉尼的房价经历了短期的暴涨，有部分钻空子的开发商看准了这个趋势，特意拖延工程进度，故意在日落期限之前不能完工，高高兴兴给买家退还首付，既而涨价后再次进入市场售卖。

>>>> 信托账户

中国如今的房地产市场是卖方市场，缺少法律保护，买家与开发商之间可以说是不平等的。特别是买家辛苦筹集的首付款通常直接付给了开发商，一旦开发商出现信用问题或资金链断裂，“烂尾楼”“开发商跑路”的剧情上演，买家维权也将十分困难。

而在澳大利亚买方时付的首付款不是直接给开发商，而是付给开发商律师的信托账户，信托账户有一个第三方——律师公会监管。

开发商在交房前是碰不到这笔款项的。只有在完成房屋建造并通过政府质检验收后，开发商才可能顺利拿到买家的首付。一旦出现任何建筑质量或者工期延误，买家都可以委托自己的律师进行申诉，要求全额退还首付款。这就杜绝了类似国内开发商集资盖房的现象。

>>>>开发商资金链

如果开发商没有拿买家的首付来建房，他们哪来的钱？在澳洲，开发商资金来源主要来自银行贷款，但前提是该项目楼盘销售了超过70%后。

假设这个项目共有100间公寓，需要卖掉70间公寓后，银行才会对该开发商放款。开发商拿到银行的贷款，就可以开始施工了。

从施工到楼盘完工交割这段时间，买家的10%首付一直存放在开发商律师的信托账户里，只有在和买家顺利交割经过买方同意后，开发商才能拿到这一笔钱。

>>>>开发商审批

在澳洲做开发商绝对不是有钱就能打马虎眼的。开发商在开发项目时通常需要向当地的市政委员会City Council审批，大到项目占地面积，建筑结构，小到楼道里的电灯材质等资料都要经由市政委员会审批，同时接受公众监督，审批通过后开发商会得到市政委员会派发的Development Approval（开发许可证）才能开始建房。

>>>>开始还款时间

国内的买家通常在签署购房合同后就立刻开始了还款的漫长过程，不论房子是不是已经建好，或者能不能建好。在澳洲，房子一天没有建好，买家就一天不需要还款，真正的还款时间是在开发商顺利完工并交房后才开始的。

除此以外，买家的首付款在开发商律师的信托账户里一般是有利息可拿，而且利息一般是和开发商平分（有的开发商会大方让出所有利息给买家，虽然可能没有多少），这个在签署合同时可以和自己的律师确认。

总之，购买期房到期房建成这段时间，除了首付以外，买家是不需要付一分钱的。

>>>>交房验房

澳洲开发商对其所建造的项目一般伴随着对外墙和主体结构的质保，对交付后出现的结构性问题（涉及重大安全隐患的问题）的保修通常是6年，而对非结构性问题，比如房屋内部墙面地板的破损等等一般是2年。

有大型优秀开发商为了表明对自己工程质量的信心会延长这个期限。买家交房时通常也由开发商派人陪同，买家仔细检查房屋内每一个角落，若发现比如墙面污损、水龙头没有装好之类的小问题时可以向开发商提出，开发商必须在3个月内维修完毕。

解决了买房时的疑问，有纯投资者也许还会担忧：房子好不好租，租房的时候如果遇到邋遢或无赖租客损坏我的房子怎么办？

>>>>权威租房监管机构

在澳洲租房时都有相应的第三方机构监管，确保房东和租客各自的利益。以昆士兰为例，住宅租赁管理局（Residential Tenancies Authority，RTA）是昆州政府法定机构，负责提供与住宅租赁相关的比如押金管理、争议解决、调查等法律服务，无论是租客还是房东遇到棘手问题时，都可以向他们求助。

RTA规定：

作为租客——必须按时支付租金、保持物业干净整洁、完好无损；确保搬出时与入住时状况相同（正常磨损除外）；遵守租约条款；尊重邻居享有安宁安静的权利。

作为房东/中介——必须确保物业在租约开始时空出、整洁并且维修良好；尊重租客隐私并且遵守进入要求；进行必要的维修和维护；遵守所有健康和安全法律；向监管机构提交押金。

也就是说，如果你是房东，有租客把你的房子弄得乌烟瘴气，或欠租、半夜开趴被邻居投诉，搬走的时候留下一片狼藉不收拾等等奇葩行为时，你都可以依照法律向其发出书面通知，若在规定时期内不改的甚至可以终止租约。

当然，作为房东你有义务修理房子损坏的地方，确保使用的是符合人身健康和安全的材料；尊重租客隐私，没有经过租客同意不能随意拆开租客信件包裹或进入房屋内等。

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