2019海外人士购买澳洲房产有什么限制？

第一次进行海外置业，相信你会有无数的疑问，网上搜吧，很多信息又不太准确，也很难进行信息甄别；问那边的亲戚吧，并不是每个人都能有个澳洲朋友或亲戚的，况且术业有专攻，房产方面他们也不一定那么在行。

如此这般，这篇稿子的重要性就凸显出来了。下面，作为有着丰富海外置业经验的我就详细给你讲讲，澳洲置业的那些事儿！

1、海外人士购买澳洲房产有什么限制？

答：资金充足就可以购买。唯一的限制是海外人士只能购买新房，不能购买二手房。

建议：

净资产低于500万元时，请不要考虑什么海外资产配置，请全力在国内折腾，你的首要任务是赚钱，赶紧赚钱，你在资源都在国内，在国内折腾能做到效率最大化，海外与你无关。

净资产在500-1000万元之上时，视情况而定，看自己的未来家族规划、孩子留学出国安排等提前布局。

净资产高于1000万元时，就很有必要来考虑海外资产配置，可以分配个10-20%的比例。

净资产2000万以上时，就一定一定必须要考虑海外资产配置，大约20%-30%的比例。

2、签证问题怎么解决？可以随时过去澳洲度假或者居住吗？

答：提供电子版资料办理签证，大多旅行社都有这个业务，签证有效期从一年，三年到十年不等。拿到签证后在有效期内随时可以去澳洲，呆够三个月的话需要出境一次，就可以继续居住了。

3、澳洲房产是永久产权吗？

答：是的。中国人的痛点，花着全世界数一数二的房价得到的却是70年的租赁权。澳洲政府和大部分西方国家一样承认私有制，保护私人财产安全，绝大部分地产是永久产权，无论是楼房还是别墅，可以一代传一代，不用担心被强拆或者使用权到期，所以无论过了多长时间，依然可以卖个好价钱。（澳洲首府堪培拉以及悉尼市中心极少数的公寓为99年的租约产权，产权可以在租约生效期间转让，但转让价格随租约有效期的减少而减少，当然到期也可以续约）

4、澳洲有无遗产税？

答：无。

遗产税是一个国家或地区对死者留下的遗产征税，国外又称为“死亡税”。以被继承人去世后所留下的财产为征税对象，向遗产继承人和受遗赠人征收的税。征收遗产税是为了通过对遗产赠与部分财产的调节，防止贫富过分悬殊。目前，世界上大多数国家和地区都开征了遗产税。

1992年后，澳大利亚各州彻底的废除了遗产税，这也使得澳洲成为世界上首个取消遗产税的富裕国家。所以严格从法律角度上说，澳洲是没有遗产税的，此外，澳洲也没有赠与税和死亡责任（death duty 意思指死后不用承担因为死亡而产生的所有债务）。如果在去世前将房产过继给子女，只需要缴纳印花税即可，如果去世后继承则无需缴纳印花税。

澳大利亚的遗产税取消之后，鼓励了企业家创业精神和个人积极进取，也吸引了大量外国移民和投资人来澳进行投资。同时刺激了澳大利亚房产市场的发展，因为澳洲对遗产税的理解是：前辈在积累财富的过程中已经缴纳了相应的税费，子女就没必要再次缴纳。

5、那澳洲购房都有哪些税呢？

答：澳洲无房产税和遗产税。

土地税各州有政府评估价格的标准，按照所处档次交相应比例，现在在建的新房地都没那么大的，所以基本不用考虑。

主要是海外购置税。悉尼墨尔本海外购置税是12.5%，布里斯班和黄金海岸的是10.5%，这个费用是一次性收取的。

6、澳洲房产有公摊吗？

答：澳洲没有公摊面积，实际面积就是室内最终面积。

澳洲公寓的面积是按套内面积算的，阳台的面积也是100%算在内。

7、澳洲房子交房时带装修吗？

答：是的，别墅公寓均为精装修，大部分会送一些小家电例如厨房的烤箱，炉灶，抽油烟机，洗碗机等，但床，沙发等家具一般都不包含。

澳洲租房的话，缺少的家具家电是需要租客自行购买的，所以交房即可出租。

8、澳洲购房能否贷款？

答：澳洲四大行自2016年3月起就暂停了对海外人士的贷款申请，目前我们了解到可以给海外人士贷款的银行有：新加坡大华银行、香港汇丰银行、中国银行澳洲分行等一些小银行。贷款如果可以从银行贷下来的话利率是5%左右，如果银行没有贷下来，可以选择基金贷款。

基金贷款能贷到总房款的60%左右，最多能贷25年，施工阶段4.79%年息，仅还利息，之后6.79%年息，本息同还，浮动利率。

9、我在国内通过米宅购买的价格，和我直接去澳洲找开发商购买，价格一样吗？

答：米宅可以保证，通过我们购买，和你直接去找开发商买，价格一样。而且，因为我们有团购，会获得更多的优惠。

主要原因是，澳洲房产投资的透明度高，无论是澳洲本地买家还是海外买家，都是统一价格，并且全程交易都需要由开发商律师和买家律师进行。

购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，即使没有合同的因素，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。

购买澳洲房产的业主在收房前需要支付大约20%的首期，这笔费用相当于国内的首付，但不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。(这笔首付款并非白白放在信托账户里，它还是有利息的)

如果开发商违约不按时交房，购房者有权聘请专业律师来保护自己的财产，届时所有的首付款将会全额退还给购买者。

10、购买公寓和别墅的区别？

答：

先说别墅：

在国内，我们住的都是高层或洋房，所以大部分国人都会有一点别墅情结。在澳洲，确实也能满足这个要求。

买家在购买别墅时买到的并不只是地上盖好的房子，还包括你房子以及前后院包含的那块地，事实上在绝大多数成熟的区域内地皮的价值是远远高于房屋本身的价值。

再说公寓：

首先从安全性来说，公寓比独栋屋更安全。公寓都是出入门卡，电梯刷卡，发生危险事件的概率大大降低。

其次公寓的投资回报率一般情况下是不如别墅的，但在租售比上要比别墅好一些，首先公寓的空置率比别墅低，而且同样的租金下公寓的价格是远远低于别墅。

最后，在国外，买房也讲究地段！大部分公寓的地段都是在比较好的区域，你要做的只是从好的区域选出你自己中意的。可是好地段的独栋屋根本轮不到你来买，有的区域连市场上在售的都很少，反而位置优秀的租金高的公寓项目我认为是非常值得投资的。

结论：长线投资澳洲房产，建议别墅，拥有土地价值，买房购买别墅时买到的不只是地上盖好的房子，还包括前后院的地皮，地皮价值高于房屋本身价值。

国外的公寓也是永久产权的，如果更注重收益的话就选择公寓，安全性更高，有物业帮忙打理，更好出租，买到合适项目的话，无论是租金还是后期增值都不输于别墅。

11、澳洲购房首付多少？什么时候开始还贷款？

答：澳洲购房首付只有10%-20%，根据项目不同，首付比例所有不同。

如果购买的是期房，国内是交完首付一两个月就开始还贷款。与国内不同，澳洲贷款是交房前三个月开始办理，贷款流程大概60天，所以贷款下来的时候基本也交房了。例如你的房子是2020年10月交付，那你2020年7、8月份才开始办理贷款，开发商在盖房子期间，你是无需向他付钱的。

12、购买之后，每年的持有费用都有哪些？

答：

物业费：公寓是有统一管理的，物业费包括大型维修基金，行政管理费和保险部分，大概每年2000-4000澳币，具体价格根据你的户型，和所购买的公寓提供的公共设施来决定，比如有的公寓只有电梯和花园，那么一年的物业费也就2000左右，有的公寓有健身房，游泳池，烧烤架，电影房，和可供开聚会用的大房间，那么物业费就高点，两房的物业费一般在4000-4200左右。而独栋屋是没有物业费的，因为都是自己打理自己的房子。

市政费和水费：不管是独栋屋还是公寓，这个费用是必须要交的。市政费包括垃圾清运费等，水费并不是每月用水，而是水连接费用和污水处理费。以两房公寓来说，一年的总费用大概是2000澳币左右。独栋屋根据土地面积的大小价格不同，基本4房的独栋，一年的费用都在2000澳币以上。

房屋保险：公寓的物业管理中，已经包括了基本的保险，所以如果是自住的话，可以不用再单独购买保险。独栋屋的房屋保险需要自己的购买，根据自己选择的不同，费用大概是每年相差500-1500澳币。

13、澳洲购房以后如何出租呢？是自己租还是交给中介？有中介费吗？

答：可以自己出租，也可以托管给中介。自己出租就是通过网络平台自己发信息，跟租客联系这些，海外客户不太适合自己出租。

交给中介出租，需要交管理费，服务费大概是租金的6-8%，剩下的就不用管了，中介会帮你管理，比如上一任租客到期，中介会确保房间整洁，卫生都打扫干净了，物件没有损坏等等。

14、如果作为二手房交易，税费是多少呀，有时间限制吗？

答：澳洲二手房交易没有时间限制，费用是律师费1000澳币左右，中介费用为房价的2.5%，广告费 1500澳币以内， 税的话是房产增值税，具体的要看到底涨了多少，这个要看纳税居民那一年的收入多少，一起算进去的，很复杂，得问专业的会计。出售的话，总共交的钱差不多是盈利部分的20%左右，可能不到20%。

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