日本购买房产可以养老吗？

在全球宜居的国家排名中，日本多年来一直保持着前三的位置，这也让很多人都想移居日本。日本的气候条件、自然环境、人文环境有口皆碑，被称为“治愈系”的国度，再加上完善的医疗福利，和先进的医疗技术及介护系统等，让很多国人都希望可以去日本养老。那么，如果手上有些闲钱，想在日本养老该如何操作呢？

日本目前没有养老签证，想长期在日本居住生活，可以考虑申请经营管理签证。根据多年的房产投资经验，可以考虑下面的操作方式。

首先先在日本成立公司，并以公司的名义购买一栋独栋公寓，这样可以申请银行贷款。日本贷款利率相对我国比较低，根据银行审核的结果，一般可以申请到总房款的5成左右，贷款利率大概1.5-3.2%左右的银行贷款。使用银行贷款，撬动杠杆，可达到投资收益最大化。

接下来的操作，我们来举例说明：

比如投资日本房产的预算为1千万元人民币，想要达成日本投资及养老的目的，可以在日本成立公司，主申请人为公司法人。第一种方案是将预算分为两部分，一部分可用来购买投资型房产，如独栋投资公寓。另一部分的余款，可根据个人喜好购买一处自住型房产，如高级公寓或一户建等。

例如：2020年竣工的新建独栋公寓，距车站步行9分钟，占地面积约100平方米，木造3层共计9个单间公寓，容积率300%，建蔽率80%，整栋售价为1.22亿日元，约合人民币790万。各种税、费、中介服务费等合计约55万，最终需要准备约845万人民币。如果使用银行贷款，贷款25年，贷款额度约422万，自己仅支付423万人民币即可。

公寓对外出租，9套公寓每个月租金收入共计4.5万，年租金收入约为54万人民币。全款表面回报可达6.85%。

公寓楼每年的持有成本，包括还贷金额及贷款利息、税费、管理费、公司运营费等，合计需要支出约34万。这样每年还可以结余约20万人民币，可作为平时的生活费。

*以上数据均为估算，请以实际发生为准。

除了以上的方案，还可以考虑在日本成立公司后，购买价值2-3亿日元，约合1.5-2千万人民币的独栋投资公寓，首付不到1千万人民币即可购买价值翻倍的房产。每年近百万的租金收入完全可以在任何喜欢的地方租一个很好的自住房产及保障充足的生活费用。

当公司运营后，可以此申请经营管理签证，公司运营可持续，流水稳定，可以支持后续经营管理签证的续签（申请人需要每年在日本居住6个月以上，可携带家属）。在日本长期生活，还可加入国民健康保险，即可享受日本的医疗福利。

中国和日本的地理距离较近，一般乘飞机单程约2.5-3小时航程即可达到，对于老年人来说，飞行距离不长，且正常航班的票价不贵，一般人都能接受。可以经常往返中日两国，兼顾两边的大家庭，也可以邀请国内的好友来日本欢聚，享受多姿多彩的退休生活。

类似的投资方案也可以灵活变通， 根据每个申请人及家庭情况推荐适合的方案。建议您在投资前咨询专业的日本房产投资移民中介机构，以降低投资风险，提高申请签证的成功率。

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