日本购房，如果在日本经营民宿？

最近，随着日元持续贬值，整个亚洲出现了一场抄底日本房产的浪潮。前几天，中国买家“爆买”日本房产的新闻集体上了日本各大媒体。

除了东京市中心价值过亿日元的公寓，还有日本地方上一些有特色的房产，都成了国人青睐的对象。国人到日本买房，多半不是自住，而是以投资移民为目的。

这里就不得不提日本的经营管理签证「经营管理签证」是申请人在日本有意向长期投资或从事经营管理为目的签证。在取得经营管理签证以后，即可取得日本的在留资格，经过一段时间居住，从而实现移民或永住的目标。那么买房就可以获得签证吗？

办理经营管理签，一定要从事经营和管理的活动。所以单纯买房是无法取得签证的。

但你可以开设专门运营房产的公司，换句话说，你可以买几套民宿，专门做民宿运营公司，或者购买公寓的几层甚至是整栋楼盘来做租赁运营，这样才能拿到经营管理签证。

01、在日本，如何合法合规投资民宿？

2018年6月15日起，日本开始全面实施《住宅宿泊事业法》，一直走在灰色地带的日本民宿通过此次的《民宿新法》正式合法化。其中重点规定了以下几点：

第一，日本政府规定所有用作民宿的公寓，需要该公寓的全体业主大会表决（但如果买下整栋，或者一户建就不需要）。

第二，用作民宿的房产，防灾、防火设施必须按照国家规定的标准进行改造，改造费用由业主分摊。

第三，也是最重要的一条,用作民宿的房产一年只能出租180天，而且每个区还有自己的细则。

而在《民泊新法》的实施下，目前在日本主要有三种合法民宿存在形式：即取得《旅游业法》旅游业法的简易宿所、获得《国家战略特区法》的特区民宿和取得《民泊新法》的民宿认定。这里小楹来简单做一下解释：

第一种，《民泊新法》的民宿认定。指旅馆业法规定的经营者以外者收取住宿费在住宅收留他人住宿的事业，即所谓“在普通人家中住宿”。按照新法要求，此类民宿营业天数为一年内不超过180天。

另外，考虑到避免影响酒店宾馆生意，一些地区也对营业时间有着限制。例如：在京都就规定仅每年1/15-3/15期间内可营业。

第二种，也是很多投资人最为关注的一种，就是特区民宿。特区民宿是指开设在「国家战略特区」内的民宿。至今被划分为「国家战略特区」的有如下地方：

这类民宿不受旅馆营业法的限制，但要受到特区法和消防法的管理。重要的是在特区开民宿不受180天限制，全年每天都可以营业，这也意味着投资收益率也会相应地增多。

三、简易宿所拿到简易宿所许可的住所，从法律上可视为取得营业执照的旅馆，不受民宿法律条例的制约与限制，及180天运营天数的限制不适用于简易宿所。但与此相应的是，简易宿所的牌照申请相对比较苛刻。而且某些地域是不允许经营旅馆的，也就是说无法拿到简易宿所许可，这一点各位房东们请一定要注意咯~

另外无论是“简易宿所”还是“特区民宿”，都对民宿的消防，面积，设施，用地性质，管理体制提出了明确的要求。下面这张表做了一个简单的总结，大家可以一目了然

02、日本投资民宿项目应该关注哪些点？

1、想通过投资民宿来获得经营签证，需要先购置房产

目前市面上在售的民宿，大体可以分为以下两种：

一是直接买普通的民房，如一户建等，然后自行申请经营牌照。这类民房需要对防火消防和房屋设施做一些必要的改造，之后才能作为民宿在市面上营业。二是直接买带有经营牌照的现成民宿。这类民宿数量比较少，而且装修风格等会受到上一位房主的影响。

并且在购买时需确认好该民宿带有哪种牌照，如果是民宿许可，那就只有180天，和365天的简易旅馆相比，回报率会差很多。

建议投资者在购房前先行了解房产所在区域的民宿运营限制。若不太清楚相关的法律法规，可以寻求行政书士的帮助。

2、投资酒店或民宿申请投资经营管理签证流程

① 在日本设立公司（需1~2个月）需注意的是：没有合法日本身份的人是不能开设个人银行账户，当然也就不能开设法人户以及成立公司，这时需要一位“在日协力者”帮忙完成公司的注册等，等所有手续完成后，协助者会主动撤离公司。

②  以公司名义购买房产（需3~6个月）客户公司设立好以后，需要以公司名义购买可以申请酒店资质的房产。为了得到政府的批准，有必要进行对周边居民的说明、防火设备的维修、垃圾的处理方法以及多语言化应对等最低限度的应对方式。

③申请旅馆业或民宿运营资质（需3个月左右）合法经营的民宿，需要满足消防、抗震、逃生等条件才能获取正规的相关营业牌照。而且向政府认证时手续繁琐，工作量大，因此需由专业的行政书士协助申请。

④聘请人员运营管理酒店或民宿公司取得资质以后，就可以把集客业务委托给专业酒店运营管理公司了。

⑤酒店运营3-12个月后申请投资经营管理签证能够证明购买酒店或民宿资金来源，酒店或民宿运营3-6个月后，委托行政书士申请投资经营管理签证。不能证明购买酒店或民宿的资金来源，酒店或民宿运营1-3年以后，委托行政书士申请投资经营管理签证。*但对于当下想通过投资民宿获得日本经营签证的朋友来讲，由于现在赴日门槛较高，购房就意味着需花费大量的时间和成本。因此小楹建议可以先选择以投资日本贸易的名义获得经营签证，贸易行业下签率还是很高的，而且前期的投入也不算太大。在获签后再前往日本转型经营民宿，迅速将业务做起来，保证能申请续签。

3、民宿最低营业额这里就涉及到了投资经营管理签证的续签问题。新成立的公司，一般前两年没有盈利，也是可以正常更新续签的，但是一次只能签一年。但如果你出现重大亏损，或连续3年都是赤字，那第3年的签证就有可能被取消。

所以投资民宿，一定要考虑当年的最低营业额。

事实上，说到续签标准到底是多少，其实并没有一个明确的数字。除了设立日本公司时，500万日元的注册资金是固定的以外，要让亏损≤盈余。也就是除去员工的工资、个人所得税费，和各种经营成本后（管局审核经营管理签证续签的重要因素中就包括人员雇佣及保险缴纳），一定要有净利润来保证经营情况稳定。因此民宿的位置（是否可以经营365天）和规模（决定成本和回报率）都是你投资时需要考虑的重点。

03、旅游重新繁荣，带来的民宿投资商机

10月11日，日本终于正式解除实行两年多的自由行限制，彻底开放国门。据日媒报道，自从日本宣布全面放开国境后，日本航空公司的机票预订数大涨！其中，全日空航空公司的境外赴日机票预订人数整整比之前翻了5倍，日本航空也翻了3倍以上。

日本旅游业正在逐步恢复疫情前的盛况，相应住宿行业也将迎来新的机遇。在之前的旅游旺季，身边很多去日本旅游的朋友会发现很难订到满意的酒店，尤其在东京“酒店不足”的问题非常明显。另外在日本，同等条件的民宿要比酒店便宜30%到40%，考虑到越来越多年轻游客的选择，日本民宿业的未来相当可观。

日元汇率跌至近24年新低，带来投资好时机如今日元兑人民币已经跌至了“4开头”的时代，这也意味着——在东京买一套价值2000万日元的公寓，一年前汇率0.067时，对应134万人民币，如今汇率0.0486，对应97万人民币，光汇率就直接省掉了37万元。

而且投资一家民宿，也是在投资日本房产现在抄底日本房产的成本，可以说是近几年最低了。拥有一处日本房产，不仅能保证每月稳定的现金流，还能保证自己的资产不受影响，甚至未来靠汇率的回归，就能挣上不小的一笔。

在日本“观光立国”国策的支持下，民宿业更加合规

2012年，日本政府推行“观光立国”政策，陆续放宽了对外国游客的旅游签证，并在2013年最终实现了“访日游客人次突破1000万”的目标。此后7年间，访日游客不断增长，在2019年到达顶峰。

随着游客爆满带来的酒店供应短缺，民宿成为解决住宿不足的良策之一。因此，为了刺激地方经济和为民众增收，日本开始大力支援民宿行业，保护合法经营者的权益。随着大量“黑民宿”的倒闭，日本整个民宿行业的市场供应量大大减少，疫情后竞争就小了更多，民宿运营的收益会比之前更高。

可以委托给代管，兼享租金收入维持签证更新

有朋友担心，经营民宿既要花费大把时间在网上和来自全球的客户沟通，又要花费心思在热门网站推广，对房东时间、精力和外语水平都是巨大考验，我没有经验怎么办？找一家服务全面的托管公司就可以了，这也是大家海外投资旅宿的普遍操作。

托管公司收取的手续费大概为民宿营业额的10%-30%左右，服务内容不限于：托管房子，线上接单，线下清扫，维护装修，安置家具，财务做账等。简单来说，宿主既不用自己管理，也无需亲自到场，就可以兼享租金收入和维持签证更新，因此对于想获得日本移民身份但自己没有经营项目客人来说是很好的一个选择。

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