日本楼市与中国楼市的差异

国内炒房客在中国楼市的红利期收获了财富，现在国内房价已不具有大幅升值的空间，因此不少人将投资目光转向楼市正处于上升期的邻国日本。

由于惯性思维，很多炒房客不自觉中将在国内买房的经验套用在投资日本房产中，并且非常自信，然而结果不一定奏效。实际上，日本楼市和中国楼市还是有很大差异的。

土地权

中国的土地归国家所有，买房时只需考虑房子本身的价值即可。

日本的房地产包括土地和地上建筑，且价值是分开计算的，也就是在购买房子时也需要考虑土地价值，综合评定后再决定是否投资比较好。

房地产政策

日本楼市经历过泡沫的洗礼，现在房地产行业发展的相当完善，房价较为合理。为了抑制炒房行为，日本政府出台了抑制炒房的相关政策，如购买5年内出售将被收取高额税费等，投资客很难在短期内通过炒房获利，投资眼光应更加长远。

贷款用途

国内炒房客大多通过银行贷款、加高杠杆进行炒房。日本银行机构对于自住房产和投资房产的贷款政策不同，如投资房产的利率通常高于自住房等，且如果发现通过贷款购买的自住房用于出租等情况时，购买者还将面临严重的违约惩罚。

投资回报率

国内楼市主要看重房产涨价的增值收益，而日本楼市更看重稳定的租金收益。

由于国内房价较高，租金回报率往往不到2%，而且由于持有成本较低，大家购买后并不在意空房或出租。

日本的投资房更看重租金回报率，月租金收益不仅仅要覆盖贷款月额，还应该除去所有持有成本后仍有正收益，一般租金回报率达到4.5%以上才是比较值得的投资项目。

买新买旧

国内的客户较喜欢购买新房，但在日本则不然，二手房的投资收益往往更可观。日本的房产有一定的贬值率，新房的价值较高但贬值速度比二手房更快。

购买新建公寓时还需要一次性缴纳一笔维修基金，这笔基金在将来出售房产时是不会被退还的，新房更适合自住。

日本二手房的价值相对稳定，由于同区域的房子租金水平相当，但因二手房的总价较低，相对租金回报高于新房。

但也不是房龄越旧越好，在房产整体维护较好的情况下，投资时注意选择1983年以后建成的房子，符合新耐震的房产将来更容易出手。如果是1983年以前旧耐震的房子保值性相对较差，将来变现有一定的难度。

买公寓买一户建

国内基本没有日本一户建类型的房产，基本以楼房为主。在日本普遍认为，一户建更适合自住，公寓适合投资。

如果是初次涉足日本房地产投资的人，即使国内炒房经验丰富，还是建议您先咨询靠谱的房产中介，先了解日本房产投资环境和相关政策，以日本人的投资思维购买日本房产，才更容易买到性价比高的项目。

另外，外国人在日本购买房产也可以申请日本银行贷款，贷款利率大大低于国内利率水平，撬动杠杆，可以达到投资收益最大化。

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