日本购房：固都税是怎么计算的？

在日本购买房产，是需要支付一定的“持有税”的，合称为“固都税”，由“固定资产税”和“都市计划税”两部分组成。

固定资产税，也称为产业税，是向土地和建筑物等“固定资产”的所有者征收的税金。这笔税收是支付给资产所在地的各市町村(东京23区为东京都)的。一般是从每年1月1日开始计算，拥有固定资产的人将在5月份左右收到税额通知，要求在期限前交纳税费。缴纳方式有一年一次性缴纳或者一年分为四次缴纳两种。

都市计划税也称为城市规划税，是一种与固定资产税密切相关的税种。原则上这是对各市町村“城市化地区”内的土地和建筑物所有者所征收的税，除了道路建设和上下水道等基础设施建设以外，公园事业和城区街道的再开发等也是都市计划税的主要用途。都市计划说一般也是从每年的1月1日向拥有对象土地和建筑物的人征收，并与固定资产税一起收到缴税通知。

那么，固定资产税和都市计划税分别是怎样计算的呢？

固定资产税的税率为征税标准额的1.4%

都市计划税的税率为征税标准额的0.3%左右(东京23区为0.3% )。

征税标准是根据固定资产的评估价计算的。注意，这里所说的是评估价而非交易价格，可以理解为是比实际交易的买卖价格减少很多的价格。

而这个评估价由知事或市町村社长确定，并登记在产业税台帐中。关于土地的固定资产评估价，各自治地方政府会在互联网等渠道公布“固定资产税评估价”这一数据，通过对周边土地的调查大概就可以知道大致的金额。

值得一提的是，目前对于200平方米以内的住宅用地，是有一定的优惠政策的，可以把固定资产税减税1/6，都市计划税减税1/3，此外还可以调整征税标准额。

如果是新建公寓的话，最初的5年(符合长期优良住宅的是7年)，建筑物的产业税会减少一半。那么，新建公寓项目的固都税是最高的吗？很多人认为越新的项目，所要缴纳的固都税就会越高。实际上，对于新建公寓的固都税，不能一概而论。因为固都税是征收土地及地上建筑物的税，所以即使建筑物相似，但在黄金地段或车站附近的地价本身就高，土地部分的税也就相应提高，那么固都税就会较高。

相反，即使是位置相近且同样新建的公寓，如果建筑物是木制的话，和钢筋混凝土构造的建筑物相比，评估价就要低很多，所以固都税相对会便宜。

但需要注意的是，如果是公寓的话，固都税的计算面积不仅仅是居住空间专用部分的面积，走廊和楼梯等公共部分也要根据份额进行纳税。公寓的公共空间越多，建筑物部分的税金就会比预想的要高，这也是事实。

同时，由于每个项目的情况不同，固都税的计算方式是非常复杂的。根据购买土地的所在地和面积，还有建筑物的面积和构造、建筑年限等各种因素的不同，固都税的评估价也会不同，所以不能一概而论。这也回答了有些客人在决定购买房产前，想知道每年需缴纳的固都税具体是多少金额时，却发现没有确定金额的原因了。不过根据投资经验，如果是城市的平均住宅的话，可以考虑大概年缴10万日元~30万日元左右的预估数比较妥当。

此外，固都税额并不是一成不变的，如果一直住在同一栋房子里，随着建筑年数的流逝，建筑物的评估价也会下降，一般固都税也会相应下降。

在日本，固都税的征税标准额每三年会重新评估一次，因为建筑物会随着时间的推移而老化，所以也要随着建筑年数的推移而进行折旧计算，在经过一定年数之后，建筑物剩余价值可能所剩无几。也就是说，虽然土地的评估价会随着地价的涨幅而上升，但建筑物的评估价会随着经年老化慢慢下降，所以固都税也会相应下降。

不过，如前文介绍，如果是适用于新建减税优惠政策的项目的话，当减税优惠期满时(如新建公寓为第6年)，当建筑物的固都税正常缴纳时，交税金额会相应上升，也是需要提前做好准备的。

总之，关于日本房产的固都税，是指对土地和地上建筑物征收的税，税额是以固定资产评估额为基础的征税标准额计算出来的。

一般来说住宅类的税额会随着时间的推移而下降，但是在城市，地段等品质好的项目，地价的变动也需要关注。另外，关于建筑用地和新建公寓等的税收是否适用于优惠政策，也请提前确认好比较好。

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