爱尔兰房地产市场逆势上扬：利率攀升难挡房价持续走高热潮

尽管利率不断上升，爱尔兰房地产市场依然强劲，房价持续上涨。

自2022年7月欧洲中央银行（ECB）启动10次加息周期以来，爱尔兰的房价反而飙升了10%。其中，都柏林的房价平均上涨了7.5%，通胀率连续10个月攀升。

传统经济学认为，利率上升通常会导致房价下跌或市场放缓。然而，这一规则在当前的爱尔兰房地产市场似乎失效。多种因素正在削弱利率上升对房地产市场的影响。

首先，固定利率抵押贷款的普及使得许多购房者能够抵御利率波动。目前，50%-55%的抵押贷款持有者签订了固定利率合同，这种合同有效地阻止了房主在利率上升时搬家的冲动，从而降低了市场的流动性。根据Sherry FitzGerald的数据显示，2024年上半年，69%的新购房贷款采用了一年以上的固定利率合同。

其次，现金买家在市场中占据了重要地位。2022年，爱尔兰家庭购买了50,234套房屋，但仅提取了35,229笔购房抵押贷款。这意味着大约30%的房屋由无需借贷的现金买家购买，很多是使用储蓄或出售其他资产的收益。这样的购房者并未受到借贷成本上升的影响。国家和机构的购房行为也推高了市场需求和价格。去年，地方当局和住房机构购买了近6,000套新房，进一步支撑了市场。此外，政府的“购房援助”和“首次置业”计划等补贴政策，也在不断推动房价上涨。

另一个重要因素是收入的增长。在经历了一段通货紧缩后，实际工资上涨，缓解了利率上升对购房能力的影响。再加上央行放宽贷款收入比要求，使得首次购房者可以借到更多资金。

人口增长也推动了房价的上涨。爱尔兰人口增长迅速，主要得益于移民。根据Savills的数据，2015年至2023年间，每新增一套住房，对应增加了3.8人，远高于英国和澳大利亚的比例。

尽管欧洲央行的加息政策原本被认为会对房地产市场产生重大影响，但爱尔兰的实际情况表明，这一预测并不准确。当前，房地产市场受到多重因素的驱动，利率的影响力远不如以往显著。

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