日元即将飙升，高盛为何抢先一步投资日本房产？

本周，日元汇率展现出了强劲的上升势头，令人瞩目。难道日元汇率即将迈入一段暴涨的旅程？

最近几天，日元对美元的汇率已经累积上涨超过2.8%，极有可能成为本周G10货币中表现最为亮眼的一员，上一次日元取得如此显著的周涨幅还要追溯到今年7月末。

11月27日，在纽约外汇市场上，日元兑美元的汇率一度攀升至150.40日元附近，创下了近一个月以来的新高。

市场分析人士指出，美国联邦储备委员会（FRB）在即将于12月举行的联邦公开市场委员会（FOMC）会议上可能会采取降息措施。

与此同时，有关日本央行将在12月会议上启动加息的预期也在逐渐增强。由于日美两国央行的货币政策方向相反，市场上出现了更多的卖出美元、买入日元的交易行为。

尽管美国10月的经济增长数据表现不俗，但这并未能扭转美元下跌的趋势。

首先，特朗普提名亿万富翁、华尔街对冲基金大佬斯科特·贝森特（Scott Bessent）为美国下一届政府的财政部长人选，由于其支持关税政策，导致与出口相关的股票遭到抛售压力。

其次，日本央行行长植田和男在11月21日的表态中透露，他将在下个月的利率审查前仔细研究各项数据，并认真权衡日元走势对经济及价格前景的影响。这一言论被市场解读为可能加息的信号。

目前，市场上越来越多的声音认为，日本银行将在12月的货币政策会议上进一步采取加息行动。利率期货市场的数据显示，12月加息的概率已经达到了61%，如果考虑到2025年1月，加息的可能性更是高达71%。

在日元正式步入升值通道之前，外资资本已经纷纷加码布局日本房产投资市场，尤其是租赁住宅资产，近年来一直是机构投资者的心头好。

据CBRE和MSCI Real Assets发布的数据，日本前九个月的多户住宅交易额总计达到了6,980亿日元，其中第三季度交易额高达1,450亿日元，同比去年增长了16%。

例如，美国高盛集团正在不断扩大对日本长租公寓领域的投资版图。2022年，高盛的资产管理部门与双日（Sojitz）成立了合资企业，计划当年收购价值3亿美元的日本租赁住宅物业，并在此后每年收购价值5亿美元的同类资产。

今年8月，高盛完成了对东京房地产管理公司Nihon Housing的770亿日元私有化交易，并宣布斥资8,000万美元收购大东京地区的八项租赁住宅资产。

10月底，高盛又以127亿日元的价格收购了凯德雅诗阁信托在日本福冈的长租公寓Infini Garden，成交价较账面价值溢价高达55%。

Infini Garden公寓坐落于福冈博多湾的人工岛上，建于2008年，提供两居室、三居室和四居室共389套公寓单元，并配有零售店铺和托儿所设施，紧邻城市中央公园，距离福冈机场和天神中央商务区仅约25分钟车程，交通条件极为便利。据悉，凯德雅诗阁信托于2014年以63亿日元的价格收购了该物业。

根据雅诗阁信托披露的数据，该物业在2023年的总租金收入达到了5.465亿日元。在此次交易中，高盛以每平方英尺32,088日元的价格收购了该资产，共实现了500万新元的净收益，实际退出的EBITDA收益率为3.4%。除了长租公寓外，高盛还对日本的度假酒店和办公楼市场持乐观态度。

2023年，高盛与新加坡房地产投资管理公司SC Capital Partners（刚被凯德收购）以及ADIA携手合作，以9亿美元的价格从日本房地产巨头大和房屋手中收购了遍布日本各地的27家度假酒店，这些酒店共包含7124间客房，分布在日本各大主要旅游目的地。

2024年2月，高盛管理的一家基金又以412亿日元（约合2.81亿美元）的价格从三井不动产发起的房地产投资信托基金Nippon Building Fund手中购得了GranTokyo South Tower办公楼内的多个楼层。

许多业内人士认为，日本的房地产行业将持续提供可观的回报。日本大城市的租金普遍较高，尤其是东京等繁华都市。

通过长期持有房产并出租，投资者可以获得稳定的租金收入。同时，随着日元汇率的升值和日本房价的稳步上涨，未来出售房产也可能带来丰厚的收益。除了获取投资收益外，将资金分散到房产市场还可以帮助投资者实现投资组合的多元化，从而降低整体投资风险。

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