2026全球外籍购房政策汇总：从加拿大禁购到沙特开放，你的跨境房产与身份规划该如何重置？

近年来，全球跨境房产投资的政策环境正经历近十年最剧烈的重构。一边是加拿大、澳大利亚、韩国等经济体接连加码外籍购房限制，另一边是新西兰、沙特阿拉伯等国逐步打开市场大门，政策走向呈现 “收紧与放宽并行” 的分化格局。

对于计划通过海外房产实现资产配置、身份规划的投资者而言，仅仅知道 “能不能买” 远远不够 —— 限制的具体形式、产权的实际属性、政策未来的变动方向，都直接决定投资成本与移民方案的可行性。

以下为截至 2026 年 8 月，全球热门投资市场的外籍购房政策详细梳理，按开放程度分类解读，聚焦客户最关心的政策要点与身份关联。

一、完全开放市场：外籍买家与本地居民同权购房

此类市场对外籍购房无身份层面的准入限制，仅存在少量税费差异，是跨境房产配置最自由的目的地。

1、美国

联邦层面无任何外籍购房禁令，可在全美各州购置住宅并持有完整永久产权。仅在房产出售时，需缴纳房产售价 15% 的 FIRPTA 联邦预提所得税，部分州会针对非居民额外征收转让税费。

2、英国

住宅购置环节完全对外开放。仅在英格兰与北爱尔兰地区，外籍买家需在标准印花税基础上，额外缴纳 2% 的附加印花税，属于成本增加项，不构成购房障碍。

3、西欧主流国家

葡萄牙、意大利、法国、爱尔兰、希腊、西班牙均无购房国籍限制，外籍人士可自由购买住宅。

【移民关联提示】上述国家的 “购房 + 身份” 绑定已大幅松动：

• 葡萄牙 2023 年已正式将房产投资移出黄金签证申请渠道；
• 希腊多次上调核心区域黄金签证门槛，雅典、塞萨洛尼基及热门旅游岛屿最高至 80 万欧元，同时禁止黄金签证对应房产用于短租运营；
• 西班牙 2025 年 4 月正式终止购房黄金签证项目，曾提案对非欧盟非居民买家加征最高 100% 的额外税费，截至 2026 年 3 月该法案仍在议会搁置，未进入审议流程。

4、日本

亚洲少数实现内外完全同权的市场，外籍人士可自由购置住宅与土地，无持有比例、身份条件限制。

5、其他开放市场

格鲁吉亚、巴拿马、巴西均允许外籍人士持有城市房产的永久产权；巴西仅针对农村地区、边境地带的土地设置外籍持有禁令。

二、有限产权市场：可购公寓但无法持有土地所有权

这类市场欢迎外籍资金进入公寓市场，但土地所有权保留给本国公民，在产权形式、持有比例上有明确法律限制。

1、泰国

外籍人士可永久持有公寓单元产权，但单栋大楼的外籍业主占比不得超过 49%。配额满额后，仅能通过 30 年长期租赁或泰国公司架构持有房产；外籍人士无法直接购买土地，别墅产品多为长期租赁或仅建筑产权。

【政策动态】当地曾有提案将公寓外籍占比上限提升至 75%、租赁期限延长至 99 年，截至 2026 年 8 月尚未正式立法落地。

2、菲律宾

《公寓法》明确规定，仅菲律宾公民或菲资占比 60% 以上的公司可受让公寓单元；外籍人士同样无法持有土地所有权。

3、越南

2023 年《住房法》与 2024 年《土地法》修订后，外籍人士可获得 50 年可续期的公寓使用权。具体限制包括：单栋公寓外籍占比不超 30%，单个行政区外籍购房总量不超 250 套，且始终不涉及土地所有权转移。

三、区域限制型市场：全国整体开放，特定区域禁止购置

部分国家仅在边境、海岸、军事敏感区设置外籍购房禁令，其余地区可自由交易，核心城市通常不在限制范围内。

1、墨西哥

全国大部分地区（含墨西哥城、内陆核心城市）允许外籍人士直接购置永久产权房产。

限制区域：海岸 50 公里以内、边境 100 公里以内的土地，宪法禁止外籍直接持有。买家可通过银行信托（fideicomiso）或注册墨西哥公司的架构，合规持有该类区域的房产。

2、土耳其

绝大多数区域对外开放，购置 40 万美元房产即可申请土耳其公民身份，是当前市场主流的 “购房 + 护照” 项目。

限制规则：军事与安全禁区禁止购房；单名外籍买家持有土地不超 30 公顷，且不超过所在行政区土地总量的 10%；少数特定国家公民仍受互惠原则限制，可能出现部分省份禁购的情况。

四、门槛型限制：需政府审批或支付溢价税费

市场名义上对外开放，但设置了审批流程、高额税费或价格门槛，实质大幅提高了外籍购房的成本与难度。

1、瑞士

限制最严格的西欧国家之一。联邦《科勒法》限制外籍人士购置住宅，每年对境外买家开放的度假屋数量有固定配额；2026 年 4 月联邦启动新规草案公开咨询，政策呈进一步收紧趋势。绝大多数情况下，外籍人士需先获得瑞士居留权，才可购置本地住宅。

2、新加坡

公寓市场对外籍开放，但通过高额税费调节需求。外籍买家购置任何住宅，都需额外缴纳 60% 的买方印花税；独栋 landed 住宅需政府专项审批，除圣淘沙等极少数区域外基本不予批准。美国等少数条约国公民，可享受与本地居民同等的印花税待遇。

3、马来西亚

以价格门槛为核心限制，外籍购房者需满足各州最低购房总价要求（普遍为 100 万林吉特，各州标准存在差异），且多数房产交易需州政府审批通过。

4、韩国

2025 年 8 月 26 日起实施首都圈限购政策，首尔全市、京畿道 23 个市郡、仁川 7 个区的外籍购房，需提前申请政府许可。

【核心要求】获批买家需在 4 个月内实际入住，且持有并居住满 2 年以上；违规最高处以房产价值 10% 的罚款，情节严重可撤销购房合同。该政策原定有效期 1 年（至 2026 年 8 月 25 日），政府有权延期，投资前务必确认最新执行状态。

5、印度

按申请人身份区别对待。非居民印度人（NRI）、海外印度公民（OCI）可自由购置住宅与商业房产；无印度血统的普通外籍人士，购房通常需央行审批，部分邻国公民直接被禁止购置。

五、全面收紧市场：外籍人士基本无法购置住宅

处于政策收紧端的市场，普通外籍买家几乎无法进入存量住宅市场，仅少数特殊渠道可参与。

1、加拿大

2023 年起禁止外籍人士及外资控制企业购买住宅地产，联邦政府已将禁令延长至 2027 年 1 月 1 日。

豁免范围：禁令仅覆盖人口普查都市区以内的住宅，小镇与农村地区不在限制范围内；学生、临时工人、难民申请者可豁免；4 套及以上的多单元建筑不受禁令约束。

2、澳大利亚

2025 年 4 月起冻结外籍人士购买二手现房的通道，2026 年 5 月联邦预算将禁令进一步延长至 2029 年 6 月，远超原定的 2027 年 3 月到期时间。

例外通道：外籍买家经审批后仍可购买全新住宅，延续了该国 “引导外资进入新增住房供应、不参与存量市场竞争” 的长期政策。

中国普通外籍人士仅可购买 1 套用于自住的住宅，且需满足在境内工作、学习、居住满 1 年的前提条件。

3、印度尼西亚

最高等级的永久产权（Hak Milik）仅对本国公民开放；外籍人士只能获得使用权产权、长期租赁权，或通过印尼本地公司持有房产，均不包含土地所有权。

4、新西兰

2018 年起实施非居民购房禁令，属于全面收紧类市场，但目前已出现明确的政策松动信号。

六、风向反转：部分市场正逐步放宽限制

过去数年全球政策整体趋严的趋势正在分化，部分国家开始针对性放开市场，吸引高净值投资者与外来资本。

1、新西兰

为高端投资者开辟购房通道2025 年议会通过《海外投资法》修正案，2026 年 3 月正式生效：持有 Active Investor Plus（AIP）活跃投资者签证的外籍人士，可购买价值 500 万新西兰元及以上的住宅。

政策解读：保留大众市场禁令的同时，为高净值投资人群开辟专属通道，与该国高端居留签证定位匹配，预计将对当地豪宅市场与投资移民项目形成双向利好。

2、沙特阿拉伯

全面开放外籍购房2026 年 1 月起正式落地新规，外籍人士可在指定区域（含利雅得、吉达两大核心城市）购置房产；麦加、麦地那因宗教属性，仍设置特殊准入条件。

政策背景：此前仅高端居留签证持有者可独立购房，新政全面降低了准入门槛，是沙特 “2030 愿景” 吸引外资、发展房地产市场的核心举措，未来有望配套推出更低门槛的房产类居留项目。

七、给跨境房产投资者的核心提示

全球外籍购房政策的复杂度远非 “开放 / 关闭” 的简单标签可以概括，且始终处于动态调整中。同样标注 “开放” 的市场，可能是永久产权也可能是租赁产权；同样属于 “限制” 的市场，可能正在收紧也可能即将放宽。

对于有海外房产配置、投资移民规划的客户，决策前务必以书面形式确认三个核心问题：

• 产权性质：目标房产是永久产权（freehold）还是长期租赁 / 使用权，是否包含土地所有权；
• 区域与标的限制：房产所在城市、具体楼栋是否在允许外籍购置的范围内，是否符合比例、面积、价格门槛；
• 政策走向：当前规则的有效期、是否有即将落地的新政，避免政策变动导致投资与身份规划落空。

当前政策风险已成为比资产价格波动更核心的影响因素，海外房产与身份规划深度绑定，建议结合自身投资目标与身份需求，咨询专业机构出具定制化方案，提前锁定政策窗口期。

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