巴拿马永久居留新规：新房30万美元保底，二手房门槛猛涨至50万美元！

9月16日，巴拿马正式公布投资者永久居留政策新规。

根据巴拿马当天刊登的《官方公报》第30613号，政府发布新的第17号行政法令，重新调整“合格投资者永久居留”（Inversionista Calificado）制度。

此次调整最受关注的是房地产投资部分。

简单来说：

• 从开发商购买符合条件的一手新房，最低投资额仍为30万美元；
• 购买已经进入二级市场的房产，最低投资额提高到50万美元。

与此同时，新规设置了过渡安排。在新规生效前已经向巴拿马工商部MICI或国家移民局递交的申请，仍按照申请递交时有效的旧政策执行。

一手新房：30万美元门槛保留

新规首次更加明确地区分了房地产投资的两种情况。

第一类是首次销售的新房。

按照新规，如果投资者购买的是新的、尚未被占用，并由开发商、项目方或其合法承继主体首次转让的房产，最低投资金额仍然是：30万美元。

二手房：最低投资额提高到50万美元

此次调整最大的变化出现在二级市场。

新规规定，如果购买的是已经发生过市场交易的房产，包括已经：

出售过、有人入住过、出租过，或者已经转让给无关联第三方的房产，

原则上都属于二级市场房产。

这类房产用于申请合格投资者永久居留时，最低投资额提高至：

50万美元。

因此，以前常见的“买一套30万美元左右的二手房申请投资居留”的方式，在新规下将不再适用。

此前，巴拿马官方公布的合格投资者计划中，房地产投资最低金额整体为30万美元，并未像此次新规这样明确区分一手房和二手房。

期房仍可30万美元，但要求明显收紧

对于尚未建成的项目，新规仍然允许通过购房承诺合同进行投资，最低金额也是30万美元。

不过，新规增加了对投资安全和资金真实性的要求。

如果投资款直接支付给开发商或卖方，相关购房承诺需要有符合规定的银行工具作为保障，例如银行担保、不可撤销担保等，保障期限原则上需要持续到房屋建成、分割并登记至投资者名下。

因此，未来30万美元购买期房仍然可以申请，但项目本身、开发商以及付款安排需要满足更严格的条件。

已经递交MICI的申请怎么办？

这也是目前很多申请人最关心的问题。

新规第19条专门设置了“现有申请及既有投资过渡条款”。

规定非常明确：在新规生效以前已经向巴拿马工商部MICI或者国家移民局递交的申请，继续按照申请递交时有效的条件、要求和投资金额办理。

此外，法令规定：

如果投资行为或者具有法律约束力的合同，在新规生效之前已经完成或签署，投资者仍然可以选择按照原来的制度办理，但需要在新规生效后6个月内递交相应申请。

因此，目前实际上可以分为三种情况：

第一种：已经向MICI或移民局递交申请。

继续按照递交申请时的旧规办理。

第二种：还没有递交，但9月16日之前已经完成投资，或者已经签署符合条件的具有约束力合同。

原则上仍有机会按照原制度申请，但必须注意6个月的过渡期限。

第三种：9月16日新规生效后才开始购买房产。

则需要直接按照新规执行：

一手新房30万美元，二手房50万美元。

巴拿马工商部今年4月公布的数据称，该项目实施以来已经有超过700名投资者获批，带来超过3.5亿美元投资。

随着申请量增长，巴拿马正在进一步细化投资资产认定、房产估值、资金来源和投资真实性审核。

此次新规还规定，房地产投资金额不仅看合同价格，也会结合实际支付金额、房产商业价值以及官方登记价值等进行核实。必要时，主管部门可以要求提供商业估价。

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